Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 16.07.2010 N Ф10-2815/10 по делу N А64-5384/09 Дело по иску о взыскании долга и пени за просрочку платежей по договору аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку вопрос о статусе земельного участка, находящегося под зданием, относящимся к федеральному уровню собственности, судом должным образом не исследовался.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июля 2010 г. N Ф10-2815/10

Дело N А64-5384/09

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ресторана “Европа“ на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5384/09,

установил:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) ресторан “Европа“ о взыскании 68 279 руб. 32 коп., в том числе 40 623 руб. 98 коп. основного долга за период с 01.03.2008 по 31.07.2009 и 27
655 руб. 34 коп. пени за просрочку платежей за период с 26.03.2008 по 10.08.2009 по договору аренды от 08.04.2004 N 34.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 с ООО ресторан “Европа“ в пользу Комитета взыскано 43 623 руб. 98 коп., в том числе 40 623 руб. 98 коп. - основного долга за период с 01.03.2008 по 31.07.2009 и 3 000 руб. пени за просрочку платежей за период с 26.03.2008 по 10.08.2009 по договору аренды N 34 от 08.04.2004. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО ресторан “Европа“ просит принятые по делу судебные акты отменить, ссылаясь на то, что сделанные судом выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а судебные акты приняты в нарушение материальных норм права и при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Истец, ответчик, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Тамбова от 24.02.2004 N 948 обществу с ограниченной ответственностью ресторан “Европа“ и обществу с ограниченной ответственностью “Прогресс ЛТД“ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок из земель поселений, площадью 5 737 кв. м под административное здание с
рестораном и кафе по улице Советская/Интернациональная, 108/8, площадью:

- обществу с ограниченной ответственностью “Прогресс ЛТД“ 230 кв. м. под кафе;

- обществу с ограниченной ответственностью ресторан “Европа“ 689 кв. м., в том числе: 461 кв. м. под ресторан, 228 кв. м. под территорию благоустройства.

На основании названного постановления 08.04.2004 заключен договор N 34 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора из земель поселений с кадастровым номером N 68:29:01/01/036:0011, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская/Интернациональная, 108/8, общей площадью 5 737 кв. м. для использования под административное здание с рестораном и кафе в границах, согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.

18.09.2008 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в пункт 3.1 и 3.5 договора аренды.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись N 68-01/31-1-2004-14816.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается по 24.02.2009.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы на земельный участок на момент заключения договора составляет 133 996 руб. 26 коп.

Арендная плата начисляется с начала срока действия договора (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора внесение арендной платы производится путем перечисления на расчетный счет УФК по г. Тамбову и Тамбовской области ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с индивидуальным годовым расчетом. В случае, когда
окончание срока действия договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и вносится в соответствии с количеством дней в данном месяце (пункт 3.5 договора).

В соответствии с годовыми расчетами арендной платы, которые являются неотъемлемой частью договора, размер годовой арендной платы за 2008 составил 37 773 руб. 62 коп., за 2009 - 41 564 руб. 95 коп.

Арендатор обязался производить текущие платежи, учитывая измененный размер арендной платы.

С учетом согласованных сторонами расчетов годовой арендной платы на 2008 и 2009, подлежащие уплате платежи за аренду земельного участка в период с 01.03.2008 по 31.07.2009 составили 60 142 руб. 66 коп., фактически ответчиком уплачено 19 000 руб.

Разногласий по начисленным и внесенным ответчиком платежам за спорный период между сторонами не имеется.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в нарушение пункта 3.5 договора арендные платежи вносились ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.03.2008 по 31.07.2009 в сумме 40 623 руб. 98 коп., истец, действуя на основании положения о Комитете земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, утвержденного решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007 N 402, обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя частично исковые требования суд, руководствуясь ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 307, 309, 310, 401, 614 ГК РФ исходил из того, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме в установленные сроки, ответчик не представил, а обязанность вносить такие платежи следует из договора.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы суда сделаны без учета и надлежащей оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения
спора.

Так, при определении размера, подлежащих уплате арендных платежей за пользование земельным участком, суд исходил из того, что такой расчет составлен на основании постановлений главы администрации города Тамбова N 2358 от 28.12.2005, N 3977 от 04.06.2008, N 10209 от 26.12.2008 и постановления администрации Тамбовской области N 363 от 02.04.2009.

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств: договора выкупа имущества от 29.01.1993, накладных к нему, свидетельства о государственной регистрации ООО “Ресторан “Европа“, соглашения о расторжении договора аренды N 114 от 16.11.1999, постановления N 86 от 17.01.2000, постановления N 4401 от 01.11.1999, платежного поручения N 57 об уплате земельного налога в 1997, Устава ООО “Ресторан “Европа“, постановления N 6051 о перерегистрации путем преобразования, письма N 148 от 21.09.1996 о принадлежности здания к федеральной собственности, являющегося памятником, письма от 26.01.2009 видно, что находящееся по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 108, здание относится к федеральному уровню собственности.

Признав несостоятельным довод ответчика о том, что к ООО “Ресторан “Европа“ в порядке правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем арендная плата в отношении него должна определяться в соответствии с абзацем 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, суд указал на то, что выкуп арендованного муниципального имущества не породило у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным ему в аренду на основании заявления общества постановлением мэра города Тамбова от 03.12.1998 г. N 3642.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в силу
п. 1 ст. 552 по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Данная норма согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и изложена в п. 11 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“.

Между тем, вопрос о статусе земельного участка, находящегося под зданием, расположенным по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 108, относящимся к федеральному уровню собственности, судом должным образом не исследовался.

При этом установление данного обстоятельства имеет существенное значение для решения вопроса о выборе закона, подлежащего применению в данном случае.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо устранить отмеченные нарушения и с учетом изложенного разрешить спор.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А64-5384/09 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.