Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 по делу N А06-3261/2009 По делу о признании договора купли-продажи по приобретению объекта незавершенного строительства действительной и состоявшейся сделкой.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 октября 2010 г. по делу N А06-3261/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Успановой Д.Г.,

без участия в заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью оптовая фирма “Вафа“

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2010 года по делу N А06-3261/2009, (судья С.А. Спиридонов)

по иску общества с ограниченной ответственностью оптовая фирма “Вафа“

к открытому акционерному обществу “Астраханводстрой“

третье
лицо:

Луцкий Дмитрий Леонидович

Ермолаев Сергей Владиславович

общество с ограниченной ответственностью “Альфа“

о признании договора купли-продажи от 13 февраля 2007 года, заключенного между ООО “Вафа“ и ОАО “Астраханводстрой“, по приобретению объекта незавершенного строительства - 9-этажного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по адресу: город Астрахань, Советский район, ул. Краснодарская/Моздокская/Баха, 13/18-20/14, общей площадью 817 кв. м, процент готовности - 20 процентов, с инвентарным номером 12:401:002:0000797800:2700:10000 - действительной и состоявшейся сделкой,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью оптовая фирма “Вафа“ (далее ООО оптовая фирма “Вафа“) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к открытому акционерному обществу “Астраханводстрой“ (далее ОАО “Астраханводстрой“) о признании договора купли-продажи от 13 февраля 2007 года, заключенного между ООО “ОФ Вафа“ и ОАО “Астраханводстрой“, по приобретению объекта незавершенного строительством - 9-этажного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по адресу: город Астрахань, Советский район, ул. Краснодарская/Моздокская/Баха, 13/18-20/14, действительной и состоявшейся сделкой.

В порядке ст. 49 АПК РФ, истец уточнил исковые требования, и просил признать договор купли-продажи от 13 февраля 2007 года, заключенного между ООО “ОФ Вафа“ и ОАО “Астраханводстрой“, по приобретению объекта незавершенного строительством - 9-этажного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по адресу: город Астрахань, Советский район, ул. Краснодарская/Моздокская/Баха, 13/18-20/14, общей площадью 817 кв. м, процент готовности - 20 процентов, с инвентарным номером 12:401:002:0000797800:2700:10000 действительной и состоявшейся сделкой.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15 сентября 2009 года по делу N А06-3261/2009 заявленные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 января 2010 года по делу N А06-3261/2009 решение суда первой инстанции отменено, при этом кассационная инстанция указала на необходимость установить весь
круг лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты рассмотрением заявленных требований, с привлечением их к участию в деле. Дело направлено на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении, суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

Луцкого Д.Л. (участник долевого строительства с Застройщиком); ООО ПКФ “Стройсервис-Л“ - указанное лицо оплачивало денежные средства за возведение спорного имущества, обстоятельство установленное судебными инстанциями); ООО “Альфа“ (правопреемник ООО ПКФ “Стройсервис-Л“), Ермолаева С.В. (последний известный собственник спорного имущества с февраля 2009 года.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2010 года по делу N А06-3261/2009 заявленные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, заявленные исковые требования удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы считает договор купли-продажи заключенным в простой письменной форме, все существенные условия договора сторонами исполнены, продавец являлся законным обладателем незавершенного строительством объекта, не являющегося самовольной постройкой, спорный объект вошел в план приватизации ОАО “Астраханводстрой“.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом согласно требованиям статьи 123 АПК РФ. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 13.02.2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством 9-этажного жилого дома с нежилым 1-ым этажом
расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20/14 общей площадью 817 кв. м процент готовности 20%, с инвентарным номером 12:401:002:0000797800:2700:10000 (л.д. 10 т. 1).

Пунктом 9 названного договора определено, что с момента подписания настоящего договора, обязанность продавца по передаче отчуждаемого объекта незавершенного строительства покупателю считается исполненной.

Договор купли-продажи от 13.02.2007 года реально исполнен, право собственности зарегистрировано за ООО “Вафа“ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после чего, как указало ООО “Вафа“ (т. 1 л.д. 125), оно произвело отчуждение незавершенного строительством 9-этажного жилого дома с нежилым 1-ым этажом, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20/14 - физическому лицу Ермолаеву С.В., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28 апреля 2010 года (л.д. 60 т. 3) и не оспаривается сторонами.

В качестве правовых оснований иска ООО “Вафа“ указало статьи 164 и 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на уклонение от государственной регистрации со стороны ответчика, игнорирование явки ответчика в учреждение регистрационной службы.

Согласно материалам дела, ни суду первой, ни апелляционной инстанции истец не представил каких-либо доказательств в обоснование своих требований. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих обращение ООО “Вафа“ в регистрационное управление, отказ в принятии документов или отказ (приостановление) государственной регистрации; не имеется переписки между истцом и ответчиком по данному вопросу.

Последующее отчуждение ООО “Вафа“ спорного имущества физическому лицу Ермолаеву С.В. подтверждает необоснованность ссылок на статьи 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ссылок в уточнении (л.д. 129 т. 1) на статьи 130, 131, 161, 218, 223, 420, 431, 549 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как правильно установлено
судом первой инстанции, доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи истец удостоверился о наличии права собственности на предмет сделки, наличии документов на земельный участок (л.д. 123 т. 1) опровергается текстом договора, в котором вообще отсутствует пункт о принадлежности отчуждаемого имущества продавцу.

Неправомерны и ссылки на наличие у продавца плана земельного участка, поскольку предметом договора являлось строение, а не земельный участок, кроме того, в материалах дела отсутствует какой-либо зарегистрированный в установленном порядке договор о правах ОАО “Астраханводстрой“ на земельный участок именно под возведение 9-этажного жилого дома.

Ссылки на справку ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ также не обоснованы, поскольку ни в одном документе не указано на принадлежность отчуждаемого строения 9-этажного жилого дома на праве собственности ОАО “Астраханводстрой“. Кроме того, данная справка не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии такого способа защиты, как признание заключенного в установленной форме, реально исполненного договора купли продажи недвижимого имущества, надлежащим образом зарегистрированного в ЕГРП - состоявшей и действительной сделкой - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Кроме того, судом первой инстанции правильно установлено, что из плана приватизации объединения предприятий “Астраханводстрой“, списка, являющегося приложением к решению Комитета по управлению государственным имуществом N 455 от 19.10.1992 года, следует, что в состав объединения входило автотранспортное предприятие N 1 (АТП N 1) г. Астрахани.

Приватизация акционерного общества “Астраханводстрой“ завершена на момент 01.01.1995 года.

Из акта оценки стоимости незавершенного капитального строительства по состоянию 01.07.1992 года по объединению предприятий “Астраханводстрой“ следует, что у АТП N 1 имеется незавершенное капитальное строительство статус - “2 кв.
коттеджи“.

Постановлением администрации г. Астрахани от 24.03.2004 года N 747 разрешено ЗАО “Астраханводстрой“ в течение одного года разработать рабочий проект 9-этажного дома по ул. Моздокской в Советском районе г. Астрахани. Постановлений Администрации г. Астрахани о переводе недвижимого имущества из “2 кв. коттеджей“ в многоквартирный жилой дом в деле не имеется.

В справке-расшифровке ОАО “Астраханводстрой“ от 10.06.2009 года N 07-04/224 указано, что фактический объект представляет собой не 2 кв. коттеджи, а незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Астрахань ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14.

Земельный участок согласно документам находился в аренде, разрешений под возведение 9-этажного дома у ОАО “Астраханводстрой“ не имеется.

При этом не представлено каких либо документов и иных доказательств подтверждающих перестройку 2 кв. коттеджей в 9-этажный жилой дом.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют документы, обладающие статусом правоустанавливающего (правоподтверждающего), выданных уполномоченным на тот момент времени (компетентным органом) и указывающих на принадлежность ОАО “Астраханводстрой“ на праве собственности именно незавершенного строительством 9-этажного жилого дома по адресу: г. Астрахань ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14 на момент его продажи ООО “Вафа“ 13 февраля 2007 года.

Истцом представлено техническое заключение ПСБ “ВЕК“ от 2009 года, согласно которому Казунин М.М. по результатам визуального осмотра пришел к выводу об отсутствии видимых дефектов и повреждения конструкций, о хорошем техническом состоянии, о наличии воды в подвальной части, сделан вывод о необходимости производства строительных работ гидроизоляции, отмостки, обратной засыпке по всему периметру здания, необходимости лабораторных испытаний бетона. При этом лицензия выдана не Казунину М.М., а Казуниной Е.А. Заключения о безопасности строения, отсутствия нарушений прав и охраняемые законом интересы других
лиц, об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан - не имеется.

Ни истцом, ни ответчиком не представлен разработанный и утвержденный в установленном порядке Градостроительным кодексом Российской Федерации компетентным органом Рабочий проект 9-этажного жилого дома по ул. Моздокской Советского района г. Астрахани, как то требовалось в силу Постановления Администрации города Астрахани от 24 марта 2004 года N 747 (л.д. 110 т. 1). Не представлена проектно-сметная документация, согласованная с заинтересованными организациями и утвержденная Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, как это императивно указано в пункте 2.2 Постановления (л.д. 110 т. 1). В данном случае строение обладает признаками самовольной постройки.

В Пленуме Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ пунктом 4 определено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Судом первой инстанции правильно установлено, что Ермолаев С.В., не участвовавший в деле в Кировском районном суде г. Астрахани не лишен
права защищать свои права в предусмотренном законом порядке.

Но при этом факт отмены в судебном порядке (Определение Кировского районного суда г. Астрахани от 06.05.2009 года) документа (решение Третейского суда от 19.02.2007 года), явившегося основанием для проведения в отношении ООО “Вафа“ государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, как документа нарушающего основополагающие принципы российского права - определяет соответствующую правовую позицию суда по данному делу и согласуется с указаниями суда кассационной инстанции в части неправомерности выбранного способа защиты.

Согласно пункту 11 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится - как правопреемник - собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Из материалов дела следует, что истец не представил никаких правоустанавливающих документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о принадлежности государственному предприятию (в период приватизации или преобразования государственного предприятия в акционерное общество) именно неоконченного строительством 9-этажного жилого дома, а указанное в плане приватизации недвижимое имущество, обладающее юридическим статусом “2 кв. коттеджи“ предметом сделки от 13 февраля 2007 года между ОАО “Астраханводстрой“ и ООО “Вафа“ не являются.

Как правильно указал суд первой инстанции идентичность данных объектов не может подтверждаться справкой ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“, поскольку указанное учреждение не обладает правами государственного органа в смысле
полномочий предусмотренных пунктом 1 статьи 2 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поэтому не вправе изменять статус недвижимого имущества.

Кроме того, не может быть принята во внимание указанная справка БТИ (т. 1 л.д. 130) в части указания, что неоконченный строительством 9-этажный жилой дом не является объектом самовольного строительства со ссылкой на Постановление Администрации г. Астрахани от 2.10.2006 года (т. 2 л.д. 66), поскольку как было правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок, согласно названного постановления, предоставлялся под эксплуатацию производственной базы, а не под жилой многоквартирный дом.

В связи с чем, ссылки истца на проект территориального землеустройства (л.д. 51 - 69 т. 2), а также на постановление администрации города (т. 2 л.д. 66) как на обоснования законности заявленного иска не правомерна и не согласуются со статьей 222 Гражданского кодекса РФ: Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В Постановлении Администрации г. Астрахань от 02.10.2006 года N 1967 (т. 2 л.д. 66) указано на предоставление в аренду земельного участка по ул. Кр. Набережная 37 сроком 25 лет именно под эксплуатацию - производственной базы. Иной договор, зарегистрированный в установленном порядке, указывающий на правомерность использования ответчиком земельного участка именно под строительство 9-этажного жилого дома не представлено.

В связи с чем, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии у
предмета договора купли-продажи от 13 февраля 2007 года признаков самовольной постройки.

Согласно уточненным исковым требования (л.д. 127 т. 1), истец в считает себя добросовестным приобретателем и полагает правомерным применение к спорным правоотношениям обычаев делового оборота.

В соответствии со статьей 5 Гражданского кодекса РФ - обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Приобретение имущества ООО “Вафа“ 13 февраля 2007 года без проверки наличия правоустанавливающих документов у ОАО “Астраханводстрой“, подтверждающих принадлежность продавцу на праве собственности именно - неоконченного строительством 9-этажного дома, без документов, подтверждающих законность возведения жилого дома, разрешения на строительство жилого дома, без договора на земельный участок с соответствующим режимом использования (строительство) под многоквартирный жилой дом, объекта недвижимости обладающего признаками самовольной постройки - не может быть признано как широко применяемое и правомерно сложившееся правило приобретения недвижимости в Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 июня 2010 года по делу N А06-3261/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий по делу

В.Б.ШАЛКИН

Судьи

А.Н.БИРЧЕНКО

В.А.КАМЕРИЛОВА