Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 по делу N А12-2415/2010 По делу о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения, пени, судебных расходов, выселении из нежилого помещения.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 сентября 2010 г. по делу N А12-2415/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовые уведомления N 99282,99278, конверты с уведомлениями N 99281, 99279, 99280, 99283, телефонограмма от 02.09.2010, заявление от 02.09.2010, приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Волгоградской областной коллегии адвокатов в лице филиала “Адвокатская консультация N 26“,
г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 мая 2010 года

по делу N А12-2415/2010 (судья Самсонов В.А.),

по иску товарищества собственников жилья “Железнодорожник“, г. Волгоград,

к Волгоградской областной коллегии адвокатов, г. Волгоград,

о взыскании 58 383, 55 рублей и выселении,

установил:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось Товарищество собственников жилья “Железнодорожник“ (далее ТСЖ “Железнодорожник“) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Волгоградской областной коллегии адвокатов в лице Адвокатской консультации N 26 (далее - ответчик, ВОКА) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды N 09-а от 01.02.2008 нежилого помещения за период с сентября 2008 года по ноябрь 2009 года в сумме 23 269,34 руб., пени в размере 30 768,11 руб., а также судебных расходов. Кроме того, истец просил выселить ВОКА в лице Адвокатской консультации N 26 из нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54 площадью 4,55 кв. метров.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 21 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены частично, с Волгоградской областной коллегии адвокатов в лице Адвокатской консультации N 26 в пользу Товарищества собственников жилья “Железнодорожник“ взыскана задолженность по уплате арендной платы в размере 23 269,34 руб., пени в размере 2000 руб., возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 032,88 руб., всего 27 302,22 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Волгоградская областная коллегия адвокатов в лице филиала “Адвокатская консультация N 26“ с принятым решением не согласилась, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым
отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что истец не исполнил обязанность по урегулированию порядка пользования общими помещениями в связи с дополнительными соглашениями N 3 от 01.01.2009 года и N 4 от 16.02.2009 года к договору аренды N 09-а, ответчик полагает, что объект аренды по дополнительному соглашению N 4 от 16.02.2009 года, а именно комната площадью 4,55 кв. метров, не определен, в связи с чем, договор не заключен. Кроме того, ответчик указывает, что не был ознакомлен с экспликацией помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу товарищество собственников жилья “Железнодорожник“ с доводами апелляционной жалобы не согласилось, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей сторон (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01 февраля 2008 года между ТСЖ “Железнодорожник“ (арендатор) и ВОКА в лице Адвокатской консультации N 26 (арендодатель) заключен договор N 09-а от аренды встроенного нежилого помещения общей площадью 11,15 кв. метров, в том числе площадь комнаты 9,1 кв. метров и площадь общего пользования 2,05 кв. метров, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54, сроком с 01.02.2008 по 31.12.2008.

Согласно протокола общего собрания жильцов дома по ул. Коммунистической, 54 - членов ТСЖ “Железнодорожник“ N 1 от 21.01.2008 большинством от общего количества собственников жилых помещений полномочия по заключению договоров аренды нежилых помещений переданы ТСЖ “Железнодорожник“, при
указанных обстоятельствах, договор аренды N 09-а от 01.02.2008 года заключен правомочным лицом со стороны арендодателя.

Договор заключен на срок менее года, в силу статьи 609 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации не подлежит.

Помещение передано ВОКА в лице Адвокатской консультации N 26 в состоянии, соответствующем условиям договора по акту от 01.02.2008 года.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.01.2009 года к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 30.12.2009 года.

Дополнительным соглашением N 4 от 16.02.2009 года к договору аренды уменьшена площадь арендуемого помещения до 5,575 кв. метров, в том числе часть комнаты площадью 4,55 кв. метров, а также часть площади общего пользования 1,025 кв. метров, для использования под офис.

Арендуемое помещение, в состоянии соответствующему дополнительному соглашению N 4 от 16.02.2009 года передано ВОКА в лице Адвокатской консультации N 26 по акту N 2 от 16.02.2009 года.

26.12.2008 года ТСЖ “Железнодорожник“ в связи с наличием у ответчика задолженности по оплате арендной платы в одностороннем порядке опечатало арендованное помещение, прекратив доступ ответчика к арендованному помещению. Доступ к арендованному помещению ответчик получил 14.01.2009 года.

Пунктом 2.2 договора N 09-а аренды от 01.02.2008 года арендная плата установлена в размере 2 210 руб. за каждый календарный месяц, а также установлена обязанность ответчика вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25-го числа текущего месяца за последующий месяц.

В соответствии с изменениями к договору N 4 от 16.02.2009 года размер арендной платы установлен в размере 1 373,25 руб. в месяц.

Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате (с учетом частичного погашения и зачета стоимости имущества) за период
с 01.09.2008 по 30.11.2009 в размере 23 269,34 руб.

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с сентября 2008 года по ноябрь 2009 года в сумме 23 269,34 руб., пени за период с 01.02.2008 года по 28.01.2010 года в размере 30 768,11 руб., а также судебных расходов. Кроме того, истец просил выселить ВОКА в лице Адвокатской консультации N 26 из нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54 площадью 4,55 кв. метров.

Суд первой инстанции частично удовлетворяя заявленные требования, взыскал размер задолженности по арендной плате в полном объеме, уменьшил размер пени до 2 000 руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, в удовлетворении требований о выселении ответчика из арендованного помещения, поскольку не представлено доказательств того, что ответчик в настоящее время его занимает.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение
его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом представлен расчет, согласно которого задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.09.2008 года по 30.11.2009 года составила 23 269,34 руб., расчет судом проверен и признан правомерным.

Ответчиком не представлено доказательств оплаты арендных платежей за указанный период.

Апелляционная инстанция считает необходимым указать на то, что пользовался или не пользовался ответчик арендуемым помещением в 2009 году, в рассматриваемом случае самостоятельного правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что объект аренды по дополнительному соглашению N 4 от 16.02.2009 года (комната площадью 4,55 кв. метров) не определен, в связи с чем, договор не заключен, апелляционная инстанция находит несостоятельным и противоречащим материалам дела.

Пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений.

Статья 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает приложение к договору аренды, представленному на государственную регистрацию, поэтажного плана, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с
указанием размера арендуемой площади.

Истцом представлены экспликации к поэтажному плану от 01.02.2008 года и от 16.02.2009 года, являющиеся неотъемлемой частью к договору и изменению к нему от 16.02.2009 года, на которых обозначены объекты, передаваемые в аренду.

Таким образом, представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует положения п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

Довод ответчик о том, что он не был ознакомлен с экспликацией помещения, апелляционная инстанция находит несостоятельным.

Пункт 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации требует, чтобы данные, позволяющие установить объект аренды, содержались в договоре аренды.

Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Апелляционная инстанция приходит к выводу, что в данном случае, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.6 Договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,3% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком нарушено условие договора о сроке исполнения обязательства по оплате, обеспеченного договорной неустойкой, то истец вправе требовать ее уплаты за все время просрочки, до прекращения действия договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за
их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом, а не обязанностью суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г. N 17 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная коллегия находит правомерным применение в данном случае положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, на основании которой суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до 2 000 рублей.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения апелляционная инстанция находит обоснованным.

31 декабря 2009 года срок действия договора истек, на дату окончания срока действия договора ответчик арендованным помещением фактически не пользовался, что не отрицается истцом. Доказательств того, что ответчик до настоящего времени занимает нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору N 09-а от 01.02.2008, суду не представлено.

Возобновления договора аренды после истечения срока его действия на неопределенный срок в соответствии с
положениями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в данном случае не произошло, поскольку арендатор фактически не пользовался нежилым помещением.

На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 21 мая 2010 года по делу N А12-2415/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г.ЦУЦКОВА

Судьи

О.А.ДУБРОВИНА

С.А.КУЗЬМИЧЕВ