Решения и определения судов

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 по делу N А46-12257/2009 По делу о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления размера арендной платы.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 июня 2010 г. по делу N А46-12257/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2010 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания

Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4372/2010) Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Омской области от 26.04.2010 по делу N А46-12257/2009 (судья Аристова Е.В.), принятое по иску

Главного управления по земельным ресурсам Омской области

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ф.И.О.

при участии третьего лица: Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по
Омской области,

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ф.И.О. - Лосева Я. В. (паспорт, доверенность б/н от 23.04.20010 сроком действия до 21.07.2011);

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Сотникова Н.В. (удостоверение <...>, доверенность N 06/11332 от 29.12.2009 сроком до 31.12.2010);

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ф.И.О. (далее - КФХ Бозоян А.Э.) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Д-Кр-1-1-3277, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Омска и Ф.И.О. 23.07.2002, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: “Размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы и с 01 декабря 2008 г. составляет 53 401 руб. 25 коп. в месяц“.

Определением Арбитражный суд Омской области от 30.07.2009 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее - Управление Роснедвижимости по Омской области).

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.09.2009 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Омской области по делу N А46-18528/2009.

В связи с отпадением обстоятельств, послуживших основаниями для приостановления производства по делу N А46-12257/2009, определением от 09.04.2010 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.04.2010 по делу N А46-12257/2009 исковое заявление ГУЗР Омской
области удовлетворено частично.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на наличие обстоятельств, позволяющих внести соответствующие изменения в заключенный договор в части определения иного, соответствующего действующим нормам права, порядка определения размера арендной платы.

Не согласившись с принятым судебным актом, КФХ Бозоян А.Э. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований ГУЗР Омской области отказать.

Податель апелляционной жалобы в обоснование своей позиции приводит следующие доводы: соглашения об изменении договорами между сторонами не достигнуто, ответчиком не допущено существенного нарушения договора, следовательно, по требованию истца договор мог был изменен в судебном порядке только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами и договором; в договоре аренды от 16.07.2002 стороны предусмотрели, что договор подлежит изменению при изменении указанных величин, при этом в договоре нет указания, что он изменятся при введении иного, нового порядка расчета арендной платы; суд первой инстанции при вынесении решения должен был исследовать условия договора в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2006, а не первоначальную редакцию, измененную сторонами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КФХ Бозоян А.Э. поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции в части внесения частичных изменений в договор отменить и принять по делу новый судебный акт.

ГУЗР Омской области отзыв на апелляционную жалобу не представило, в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции просит оставить решение арбитражного суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Роснедвижимости по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, отзыв на апелляционную жалобу не представило,
явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей КФХ Бозоян А.Э. и ГУЗР Омской области, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

16.07.2002 между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и Бозояном А. Э. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N Д-Кр-1-1-3277, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 25 лет, из состава земельного участка площадью 24 840 кв. метров, расположенного по адресу: ул. Семиреченская, д. 95 (Кировский округ), в границах города Омска, часть земельного участка площадью 13 419 кв. метров, для производственных целей под строения.

Договор аренды земельного участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2002 за N 55-01/00-24/2002-70, что подтверждается проставленным на договоре штампом регистрационной надписи.

Земельный участок, общей площадью 24 840 кв. метров, поставлен на кадастровый учет, участку присвоен номер 55:36:19 01 02:10, земельному участку, переданному ответчику по договору аренды от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, присвоен учетный номер 2 (кадастровый план от 05.08.2003 N 36/03-5935, кадастровый паспорт от 11.11.2008 N 40/08-8659).

Соглашением к договору аренды земельного участка 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, зарегистрированным в соответствующем реестре 18.01.2006, в указанный договор внесены изменения, согласно которым договор изложен в следующей редакции:

“2.1. Величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему соглашению.

2.2. В течение первого месяца действия настоящего соглашения величина арендной платы составляет
12 054 руб. 74 коп. в месяц. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему соглашению, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

2.3. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу“.

Согласно пункту 2.6 договора аренды земельного участка 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 в редакции названного соглашения арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему соглашению, за каждый месяц вперед с оплатой до 25 числа месяца, предшествующего отчетному.

В силу пункта 2 указанного соглашения в редакции протокола разногласий от 21.11.2005 данное соглашение действует с 01.11.2005.

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции от 30.06.2006) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-03 “О регулировании земельных отношений в Омской области“ установлено, что с 01 июля 2006 г. к полномочиям органов исполнительной власти Омской области относится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное
пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, и расположенных в городе Омске.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01 июля 2006 г. специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере управления и распоряжения земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпунктам 8, 16 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, Главное управление по земельным ресурсам Омской области наделено функциями выступать стороной по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления платежей за предоставленные земельные участки.

25.03.2009 Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось к ответчику с просьбой подписания соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, в частности, относительно размера арендной платы - 53 401 руб. 25 коп., мотивировав необходимость изменения существующих отношений вступлением в законную силу постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п.

В ответ на данное обращение ответчик представил протокол разногласий, не согласившись, в частности, с обоснованностью изменения размера арендной платы (исх. от 28.04.2009).

ГУЗР Омской области, полагая наличие основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 в части установления иного размера арендной платы, в отсутствие действий со стороны КФХ Бозоян А.Э. по подписанию соответствующего соглашения к указанному договору, обратился в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.

26.04.2010 Арбитражный суд Омской области
принял обжалуемое решение.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле возражений не заявлено, суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой КФХ Бозоян А.Э. части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке части 5 статьи 268, статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. КФХ Бозоян А.Э. считает, что договор аренды
земельного участка от участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 не предусматривает возможности одностороннего внесения изменений, в связи с чем, законных оснований у ГУЗР Омской области для внесения изменений в вышеупомянутый договор аренды не имеется.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ответчика по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Из содержания части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что при аренде государственных и муниципальных земель применяются регулируемые цены.

Данное требование закона при подписании договора аренды земельного участка от участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 сторонами было соблюдено.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем
слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды земельного участка от участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, пришел к правильному выводу о том, что его стороны исходили из возможности внесения изменений в договор при изменении действующего законодательства, в том числе регулирующего порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности публичного образования, о чем свидетельствует содержание пункта 2.2 договора.

При этом в договоре аренды земельного участка от участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, в редакции соглашения, зарегистрированного в соответствующем реестре 18.01.2006, отсутствуют условия о неизменности размера арендной платы.

Напротив, пунктом 5.1. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты г. Омска.

Пунктом 2.5. договора, в редакции соглашения, также предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы не может быть меньше размера, исчисленного с применением установленных нормативными актами г. Омска базовых платежей за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку названным договором размер арендной платы определяется расчетным путем, что не противоречит правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание положения пункта 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, доводы ответчика об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы, обусловленного вступлением в законную силу Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, устанавливающего иную методику расчета арендной платы, подлежат отклонению.

Таким образом, учитывая изложенные выше правовые нормы, а также обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для внесения изменений в заключенный договор аренды земельного участка от участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277 для определения порядка размера арендной платы.

В соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле:

Ап = Кс x Сап,

где АП - годовой размер арендной платы,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы,

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с пунктом 7 приложения N 1 к настоящему Положению и для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, составляет 0,015.

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, определена в размере 42 720 996 руб. 78 коп.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу об обоснованности применения истцом при определении размера арендной платы сведений относительно кадастровой стоимости земельного участка, переданного по договору аренды земельного участка от 16.07.2002 N Д-Кр-1-1-3277, содержащихся в государственном кадастре.

Указание подателя жалобы на то, что изменения условий действующего договора аренды ухудшают положения ответчика сделано без учета изложенных выше правовых норм.

Таким образом, при вынесении решения в обжалуемой части судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемой части решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.04.2010 по делу N А46-12257/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е.ИВАНОВА

Судьи

Ю.Н.КИРИЧЕК

Е.П.КЛИВЕР