Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 N 18АП-9206/2010 по делу N А34-1409/2010 По делу о признании права собственности на помещения.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 октября 2010 г. N 18АП-9206/2010

Дело N А34-1409/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.06.2010 по делу N А34-1409/2010 (судья Позднякова Л.В.), при участии: индивидуального предпринимателя Хачатуряна П. М лично, от индивидуального предпринимателя Хачатуряна П.М. - Хачатуряна А.П. (доверенность от 23.01.2009), от общества с ограниченной ответственностью “Курганфинстрой“ - Черепанова
А.Н. (доверенность от 10.08.2010),

установил:

индивидуальный предприниматель Хачатурян Петрос Мкртисович (далее - ИП Хачатурян П.М., истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Курганфинстрой“ (далее - ООО “Курганфинстрой“, ответчик) о признании права собственности на помещения NN 10, 11, 12, 28, 27 в осях В-Д и 6-7-8-9 цокольного этажа полезной проектной площадью 94,44 кв. м и на вспомогательное помещение общей проектной площадью 5,92 кв. м, расположенное в осях В-Г и 5 - 6 цокольного этажа в строящемся доме со встроенными офисными помещениями, расположенном по адресу: г. Курган, ул. Карельцева, 105 (с учетом изменения просительной части исковых требований, т. 2 л.д. 108 - 109).

Решением суда от 11.06.2010 (резолютивная часть от 04.06.2010) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 119 - 123).

В апелляционной жалобе ИП Хачатурян П.М. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя апелляционной жалобы, материалами дела подтверждается факт исполнения истцом обязанности по финансированию строительства спорных помещений. Доводы ответчика о том, что в данных бухгалтерского учета не отражены данные о поставке строительных материалов, считает несостоятельным, и отсутствие доказательств поставки строительных материалов истцом ответчику не свидетельствует о том, что истцом такие действия не осуществлялись. Кроме того, ответчик скрыл факт того, что в его административном здании был пожар, вследствие чего документы были утрачены. Таким образом, представленные в материалы дела счета-фактуры и договор об уступке права требования являются доказательствами надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору
о совместной деятельности. Кроме того, в протоколе судебного заседания ответчик признал, что не имеет претензий к истцу в части оплаты по договору.

Необоснованным считает вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения невозможно идентифицировать и выделить в натуре. Суду было известно, что спорные помещения прошли инвентаризацию и имеют кадастровый паспорт, который в настоящее время приложен к апелляционной жалобе.

Ссылается на то, что судом не учтено, что доля незавершенного строительства была передана по акту ответчиком истцу, в силу чего у истца возникло право собственности на указанную долю на основании договора долевого участия от 27.05.2004.

Кроме того, указывает на процессуальные нарушения, допущенные судом, ввиду того, что судебное заседание, на котором оглашена резолютивная часть решения, проведено без участия истца либо его представителей, тогда как неявка истца в судебное заседание была вызвана ухудшением состояния здоровья. Ввиду этого истец был лишен возможности представить доказательства, подтверждающие свои доводы.

Отзыв на апелляционную жалоб не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание третьи лица не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.05.2004 между ООО “Курганфинстрой“ в лице генерального директора Наймушина А.М. и ИП Хачатуряном П.М.
заключен договор (о совместной деятельности) долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями офиса по ул. Карельцева в городе Кургане (т. 1 л.д. 6 - 9).

Предметом договора является объединение вкладов организации и долевика для осуществления строительства указанного дома (п. 1.1 договора).

Согласно пунктов 1.3, 1.4 данного договора и дополнительного соглашения к нему от 02.07.2009 долевик осуществляет долевое участие в финансировании объекта и получает после ввода объекта в эксплуатацию право на оформление в собственность части объекта, передаваемой ему организацией по акту приема-передачи, состоящей из помещений NN 10, 11, 12, 28, 27 в осях В-Д и 6-7-8-9 цокольного этажа полезной проектной площадью 94,44 кв. м и вспомогательных помещений общей проектной площадью 9,56 кв. м, общей стоимостью 676 000 рублей.

Вкладом организации является выполнение всех видов работ по строительству объекта собственными (привлеченными) силами и средствами (п. 1.4 договора). Вкладом долевика является финансирование указанной части объекта (п. 1.5 договора). Согласно пункту 1.6 договора организация обязуется после ввода в эксплуатацию 81-квартирного жилого дома со встроенными помещениями офиса по ул. Карельцева в городе Кургане передать в установленном порядке в собственность долевика названную часть объекта.

Разделом 2 данного договора установлен порядок расчетов. В порядке долевого участия долевик вносит свой вклад путем передачи организации средств по следующей схеме: 422 500 рублей - уступка 3-комнатной квартиры N 82 в многоквартирном доме по ул. Профсоюзная общей площадью 65,04 кв. м; 253 500 рублей - за разницу общей площади 39 кв. м до 01.10.2004 поставкой строительных материалов, услуг транспорта и механизмов.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора по окончании строительства, после полной оплаты стоимости
части объекта, указанной в пункте 1.3 договора, организация обязуется подготовить и передать документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру. Регистрация права собственности осуществляется долевиком самостоятельно.

Разделом 3 договора определены обязанности сторон по договору. Долевик обязан внести свой вклад на строительство объекта на условиях, определенных в настоящем договоре (п. 3.1.1), соблюдать график внесения денежных средств (п. 3.1.2), не позднее 5 дней после уведомления о приемке объекта в эксплуатацию принять по акту приема-передачи от организации часть объекта, указанной в п. 1.4 настоящего договора, согласно СНиП 3.01.04-87(3.1.3), после ввода в эксплуатацию объекта и исполнения условий настоящего договора зарегистрировать в установленном порядке за счет собственных средств право собственности на часть объекта, указанную в пункте 1.4 настоящего договора (п. 3.1.5).

Обязанности организации: осуществлять контроль за целевым использованием финансовых средств и поэтапным выполнением строительно-монтажных работ, согласно графика строительства (п. 3.2.1). Закончить строительство, сдать в эксплуатацию объект и передать долевику часть объекта, указанную в п. 1.3 настоящего договора (п. 3.2.2). В соответствии с пунктом 3.2.3 договора по окончании строительства, после полной оплаты стоимости части объекта, указанной в пункте 1.3 договора, организация обязуется подготовить и передать документы необходимые для регистрации права собственности. Регистрация права собственности осуществляется долевиком самостоятельно.

Изменения и дополнения по настоящему договору производятся по согласованию сторон, оформляются в письменном виде (п. 7.1).

Судом установлено, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по многоквартирному жилому дому по ул. Карельцева, выдано 15.03.2005 (т. 1, л.д. 69).

Ссылаясь на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество во внесудебном порядке, поскольку ответчик длительное время не достраивает, не сдает нежилые помещения в эксплуатацию, что ущемляет
права истца, исполнившего обязанности по финансированию строительства надлежащим образом, ИП Хачатурян П.М. обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что избранный истцом способ защиты нарушенного права не является вещно-правовым и не направлен на защиту права собственности как абсолютного права, так как правоотношения истца и ответчика носят обязательственный характер и основаны на договоре о совместной деятельности, а отсутствие у истца возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорные помещения связаны с невыполнением ответчиком своих договорных обязательств.

Кроме того, судом сделан вывод об отсутствии возникших вещных прав у истца, поскольку объект недвижимости, в состав которого входят спорные нежилые помещения, не введен в эксплуатацию, ввиду чего объекты недвижимости не могут быть выделены в натуре, в связи с чем невозможно определить объект, с требованием о признании права собственности на который обратился истец путем его идентификации как недвижимой вещи.

Судом также указано, что стороны договора о совместной деятельности являются участниками инвестиционных отношении, ввиду чего до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями и до завершения строительства объекта возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.

Суд указал на то, что не представлено доказательств, свидетельствующих об исполнении обязанности по внесению долевиком полной оплаты вклада в части финансирования подлежащего передаче объекта, в то время как в соответствии с договором обязанность ответчика по передаче документов для государственной регистрации права собственности обусловлена полной оплатой стоимости части подлежащего передаче объекта.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и
надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты является признание права. Основания приобретения права собственности на имущество установлены в ст. 218 ГК РФ.

Признание права является вещно-правовым способом защиты, который направлен непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, входящих в его содержание правомочий при отсутствии договорных или иных обязательственных отношений между собственником и нарушителем.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно пункту 59 указанного постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из искового заявления, следует, что истец просит признать за ним право собственности на помещения NN 10, 11, 12, 28, 27 в осях В-Д и 6-7-8-9 цокольного этажа полезной проектной площадью 94,44 кв. м и на
вспомогательное помещение общей проектной площадью 5,92 кв. м, расположенное в осях В-Г и 5-6 цокольного этажа в строящемся доме со встроенными офисными помещениями, расположенном по адресу: г. Курган, ул. Карельцева, 105.

В обоснование возникновения у него права на указанное имущество ИП Хачатурян П.М. ссылается на то, что на основании договора (о совместной деятельности) долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями офиса по ул. Карельцева в городе Кургане от 27.05.2004 он осуществил долевое участие в финансировании объекта и, по условиям договора, должен получить после ввода объекта в эксплуатацию право на оформление в собственность обозначенного имущества.

Между тем, поскольку в рассматриваемом случае заявленные требования истец обосновывает наличием между истцом и ответчиком обязательственных отношений, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 6.1 договора от 27.05.2004 (о совместной деятельности) долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями офиса по ул. Карельцева в г. Кургане названный договор вступает в силу с момента подписания и до полного исполнения обязательств. Окончание срока действия договора - ввод в эксплуатацию данного многоквартирного жилого дома (п. 6.2 договора).

Организация обязуется после ввода в эксплуатацию указанного объекта передать в установленном порядке в собственность долевика офисные и вспомогательные помещения,
перечисленные в п. 1.3 договора (п. 1.6 договора от 27.05.2004).

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 “Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве“ до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Исходя из положений вышеуказанных норм права, обстоятельств дела, а также толкования условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, следует, что требование истца связано с отсутствием возможности зарегистрировать право собственности на спорные помещения в связи с невыполнением ответчиком своих договорных обязательств. При этом требование о понуждении ответчика к выполнению договорных обязательств в соответствии с условиями договора в данном деле истцом не заявлялось.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции также находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что право требования передачи спорных помещений в настоящее время не наступило.

Согласно п. 1.3 договора долевого участия в строительстве от
27.05.2004 следует, что право на оформление собственности части объекта долевик получает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Однако согласно представленного в материалы дела Постановления Администрации города Кургана от 31.03.2009 N 2686 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU45301000-42, в эксплуатацию была введена только жилая часть многоэтажного дома, в то время как предметом договора долевого участия являются помещения NN 10, 11, 12, 28, 27 в осях В-Д и 6-7-8-9 цокольного этажа полезной проектной площадью 94,44 кв. м и вспомогательные помещения общей проектной площадью 9,56 кв. м.

Из вышесказанного следует, что определить объект, с требованием о признании права собственности на который обратился истец, путем его определения в натуре и идентификации его свойств как недвижимой вещи не представляется возможным.

Представленный подателем апелляционной жалобы в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства не может быть принят судом во внимание как доказательство определения имущества в натуре и идентификации его как недвижимой вещи.

Из представленного кадастрового паспорта не представляется возможным установить площадь спорных помещений, кроме того, описанные в кадастровом паспорте помещения невозможно соотнести ни по площади, ни по конфигурации с помещениями NN 10, 11, 12, 28, 27 в осях В-Д и 6-7-8-9 цокольного этажа полезной проектной площадью 94,44 кв. м и вспомогательными помещениями общей проектной площадью 9,56 кв. м, обозначенными в рассматриваемом договоре от 27.05.2004 и проектной документации на имущество (т. 1 л.д. 10, т. 3 л.д. 28, 29).

Таким образом индивидуализировать объект, право собственности на который заявлено истцом, не представляется возможным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции относится к указанному доказательству критически, так как данный документ не соответствует требованиям Приказа Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 “Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка“. Из содержания разделов кадастрового паспорта, описанных в указанном нормативном акте следует, что техническое описание помещений в составе здания в качестве объекта незавершенного строительства невозможно ввиду того, что по смыслу ст. 130 ГК РФ в совокупности с разделом 1.3 кадастрового паспорта объектом незавершенного строительства может выступать отдельно стоящий объект недвижимого имущество (здание, строение), но не помещения в нем; до момента ввода в эксплуатацию помещения в здании определены в натуре быть не могут, что исключает их индивидуализацию.

Правильным также является вывод суда первой инстанции о том, что в дело не представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие об исполнении обязанности по внесению долевиком полной оплаты вклада в части финансирования подлежащего передаче объекта, в то время как пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность ООО “Курганфинстрой“ подготовить и передать долевику документы для государственной регистрации права собственности только после полной оплаты стоимости части подлежащего передаче долевику. При этом ссылка подателя апелляционной жалобы на счета-фактуры и справку от 02.07.2009 (т. 3 л.д. 27), как доказательство исполнения рассматриваемой обязанности, отклоняется, поскольку не подтверждена первичными документами.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что первичная документация утрачена ввиду пожара в месте расположения офиса общества “Курганфинстрой“ отклоняется как не подтвержденная. Письмо истца в адрес Управления ГО и ЧО г. Кургана от 06.70.2010 (т. 3 л.д. 34) о подтверждении факта произошедшего пожара не может быть принято судом по внимание, поскольку в материалы дела не представлен ответ органов пожарного контроля, достоверно подтверждающих факт произошедшего пожара.

Возникновение права долевой собственности в случае приостановления и консервации строительства объекта у инвестора в объеме фактически оплаченной части вклада условиями договора не предусмотрено.

Доводы истца о том, что в настоящее время им самостоятельно достраиваются нежилые помещения, профинансированные им в рамках договора долевого участия, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, с учетом ранее сделанных выводов суда об обязательственном характере правоотношений между истцом и ответчиком. По этому основанию отклоняются ссылки истца на представленную в суд апелляционной инстанции справку товарищества собственников жилья “Карельцева, 105“ N 61 от 15.10.2010.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.06.2010 по делу N А34-1409/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ

Судьи:

Л.П.ЕРМОЛАЕВА

Л.В.ПИВОВАРОВА