Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 N 18АП-5056/2010 по делу N А76-41429/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июля 2010 г. N 18АП-5056/2010

Дело N А76-41429/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 8 июля 2010 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П. при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Дубль-W“ на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2010 по делу N А76-41429/2009 (судья Скобычкина Н.Р.), при участии: представителей Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска Сотниковой Е.А. по доверенности N 6618 от 14.05.2010, удостоверение N 339 до 30.03.2014,
Дубровина Д.А. по доверенности N 667 от 25.01.2010, удостоверение N 324 до 30.03.2014, Киреева К.Э. по доверенности N 16253 от 24.12.2009, удостоверение N 720 до 30.03.2014, Третьякова В.И. общества с ограниченной ответственностью “Дубль-W“ по доверенности от 16.03.2010, паспорт, по доверенности от 16.03.2010,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - истец, Комитет), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Дубль-W“, г. Челябинск (далее - ответчик, ООО “Дубль-W“), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1/8680 от 16.04.2008 в размере 352637 руб. 09 коп. за период с 10.03.2008 по 22.03.2010, пеню за просрочку платежей за период с 10.01.2009 по 23.01.2010 в сумме 352464 руб. 48 коп., всего 705101 руб. 57 коп., расторгнуть договор аренды N 1/8680 от 16.04.2008 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2010 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца - взыскана сумма основного долга по договору аренды N 1-8680 от 16.04.2008 в размере 352637 руб. 09 коп., пени в сумме 105791 руб. 13 коп. Расторгнут договор аренды N 1-8680 от 16.04.2008, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью “Дубль-W“. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным судебным актом ООО “Дубль-W“ не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о проведении капитального ремонта и
зачете его в стоимость арендной платы, а также перерасчете арендной платы в связи с проведением капитального ремонта. Судом первой инстанции не был исследован вопрос о снижении ставки арендной платы. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не приобщил к материалам дела фотографии нежилого помещения. Полагает, что Комитет не является собственником спорного нежилого помещения, следовательно, не имел права сдавать его в аренду. Указывает на то, что существует противоречие между сроком заключения договора аренды и сроком его действия.

Комитетом в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

В судебном заседании 24.06.2010 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 01.07.2010.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, считает, что судебный акт не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между КУиЗО г. Челябинска (арендодателем) и ООО “Дубль-W“ (арендатор) подписан договор аренды N 1-8680 от 16.04.2008 (далее - договор N 1-8680 от 16.04.2008, договор, л.д. 7 - 8), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 35а, суммарной площадью 230,8 кв. м (технический паспорт на нежилое помещение, передаваемое по договору аренды (л.д.
12 - 14).

Срок действия договора установлен с 01.03.2008 по 01.03.2023 (п. 2.1 договора).

Договор N 1-8680 от 16.04.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды N 1717 от 29.01.2009 (л.д. 56).

О праве собственности истца на нежилое помещение свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права серия 74 АА N 944292 от 25.12.2008 (л.д. 55), выписка из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 21.12.2009, N ОМС/1584 (л.д. 40).

Факт передачи указанного нежилого помещения ответчику подтвержден актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.03.2008 (приложение N III к договору аренды от 16.04.2008 N 1-8680) (л.д. 15).

В соответствии с п. 4.2.3 договора ответчик обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Пунктом 5.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением Главы города.

Арендная плата на момент подписания договора составляет 19080 руб. 34 коп. (без учета НДС) (приложение N 1 к договору, л.д. 19 оборот).

С 01.03.2008 по 31.12.2009 арендная плата составляет 24688 руб. 75 (без учета НДС) (л.д. 8 оборот, л.д. 11).

15.04.2009 КУиЗО г. Челябинска направил в адрес ООО “Дубль-W“ письмо N 3691 с требованием об оплате задолженности, неустойки
и расторжении договора аренды (л.д. 16).

Пунктом 6.4 договора установлена обязанность арендатора при прекращении действия договора сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы, возврата помещения явилось основанием обращения истца в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, ответчиком не представлено доказательств возврата арендуемого имущества, не представлено доказательств отсутствия задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды N 1-8680 от 16.04.2008 за период с 10.03.2008 по 22.03.2010. Поскольку взыскиваемая истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд счел необходимым уменьшить размер неустойки до 105791 руб. 13 коп.

Указанные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, а также основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой по общему правилу определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности,
и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.03.2008 (приложение N III к договору аренды от 16.04.2008 N 1-8680) истец передал ответчику нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 35а, суммарной площадью 230,8 кв. м. Ответчик пользовался спорным нежилым помещения, арендную плату вносил не в полном объеме в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность в сумме в размере 352637 руб. 09 коп. за период с 10.03.2008 по 22.03.2010. Доказательств ее погашения ответчиком в материалы дела не представлено. Расчет задолженности, представленный истцом (т. 1 л.д. 80), проверен судами первой и апелляционной инстанции и признан верным. Правильность данного расчета ответчиком не оспаривается, контррасчет им не представлен.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 в размере 352637 руб. 09 коп.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.5.7 установлена возможность досрочного расторжения договора аренды, а также выселение арендатора из занимаемого помещения, в случае если арендатор не внес арендную плату более двух сроков подряд.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку ответчиком более двух сроков подряд не внесена арендная плата, договор аренды N 1-8680 от 16.04.2008
зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, доказательств регистрации расторжения договора аренды в установленном законом порядке материалы дела не содержат, требования истца о расторжении договора аренды N 1-8680 от 16.04.2008 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.6 договора аренды N 1-8680 от 16.04.2008 установлена ответственность арендатора за полную или частичную неуплату арендной платы в сроки, предусмотренные договором, в виде пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как разъясняется в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N
17 “Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации“ участникам гражданских правоотношений разъяснены условия, при которых арбитражные суды вправе применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 105791 руб. 13 коп.

Довод апелляционной инстанции о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о
проведении капитального ремонта и зачете его в стоимость арендной платы, а также перерасчете арендной платы в связи с проведением капитального ремонта противоречит выводам, изложенным в решении суда.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Из договора аренды следует, что арендатор должен произвести капитальный ремонт за свой счет.

Таким образом, производство ремонта в силу положений п. 1 ст. 616 ГК РФ и п. 4.2.6 договора является обязанностью арендатора.

Отсутствие в материалах дела требования арендодателя о необходимости и сроках проведения капитального ремонта, не является основанием для возложения обязанности несения расходов связанных с производством капитального ремонта на истца.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Договором не предусмотрена обязанность Комитета засчитывать стоимость ремонта в счет арендных платежей.

Довод подателя апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о снижении ставки арендной платы, отклоняется, поскольку при рассмотрении дела ответчиком не было представлено возражений относительно расчета арендной платы и обоснованности применении ставок арендной платы.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не приобщил к материалам дела фотографии нежилого помещения признан апелляционным судом несостоятельным поскольку согласно ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Довод апелляционной инстанции о том, что Комитет не вправе распоряжаться переданным в хозяйственное ведение имуществом судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.06.2010 N 01/257/2010-311 право хозяйственного ведения за МУП “Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска“ не зарегистрировано. Соответственно оснований полагать, что у МУП “Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска“ возникло право хозяйственного ведения и истец лишен возможность передавать спорное нежилое помещение в аренду не имеется.

Ссылка апелляционной жалобы на противоречие между сроком заключения договора аренды и сроком его действия является несостоятельной.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

В силу этого в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее государственной регистрации договора аренды.

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что земельный участок был передан во владение и пользование ответчика 01 марта 2008 года. Обязанность по внесению арендной платы на условиях настоящего договора согласована сторонами в пункте 5.1 договора аренды N 1-8680 от 16.04.2008.

Следовательно, обязанность оплатить за пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 01 марта 2008 года.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения, относятся ООО “Дубль-W“.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2010 по делу N А76-41429/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Дубль-W“ - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

А.А.РУМЯНЦЕВ

Судьи:

Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ

Л.П.ЕРМОЛАЕВА