Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 N 18АП-2738/2010, 18АП-2740/2010 по делу N А07-20252/2009 По делу о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества, применении последствий недействительности сделки в отношении указанного договора купли-продажи.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 апреля 2010 г. N 18АП-2738/2010, 18АП-2740/2010

Дело N А07-20252/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков - комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску и Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2010 по делу N А07-20252/2009 (судья Журавлева М.В.), при участии: от закрытого акционерного общества “Эколес“ - Султанбековой
А.Т. (доверенность от 14.01.2010 N 1); от комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску - Шарниной В.В. (председатель на основании удостоверения N 251 от 30.11.2007); от Ф.И.О. - Мухамадиевой А.И. (доверенность от 17.12.2009); от администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан - Комаровой Н.К. (доверенность от 13.11.2009 N 988/1774),

установил:

закрытое акционерное общество “Эколес“ (далее - ЗАО “Эколес“, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску (далее - Комитет, первый ответчик, податель апелляционной жалобы), Ф.И.О. (далее - Гарипов И.Р., второй ответчик, податель апелляционной жалобы):

- о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества N 10 от 12.11.2008, заключенного между Комитетом и Гариповым И.Р., предметом которого является здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3;

- о применении последствий недействительности сделки в отношении указанного договора купли-продажи;

- об обязании Гарипова И.Р. возвратить в муниципальную собственность здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3;

- об обязании Комитета возвратить Гарипову И.Р. денежные средства, уплаченные ранее во исполнение договора купли-продажи муниципального имущества N 10 от 12.11.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 29.01.2010 (резолютивная часть от 21.01.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы первый ответчик ссылается
на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Самостоятельного решения о продаже спорного имущества Комитет не принимал. Решение о приватизации приняты Советом муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан N 188 от 26.10.2006 и 19.12.2007, которым утверждены прогнозные планы (программы) приватизации, то есть решения об условиях приватизации. Во исполнение данных решений Комитетом были проведены торги и заключена сделка купли-продажи спорного здания. Положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) не могут применяться в отношении объектов недвижимости, находящихся в перечне имущества, подлежащего приватизации в 2008 году, поскольку решение Совета муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 19.12.2007 было принято до вступления в силу указанного закона. Публичное предложение о продаже спорного имущества осуществлено Администрацией, которое состоялось позднее постановления о моратории. При продаже муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. Заявленное на аукцион спорное здание ценой 3920200 руб. было продано по цене 1960100 руб., что составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. Истец не использовал свое право на участие в аукционе и в продаже посредством публичного предложения. Оспоримая сделка совершена во исполнение Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ (далее - Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ), прогнозного плана (программы) приватизации на 2007 год с изменениями,
постановления Администрации N 1404 от 11.07.2008 - вышеуказанные действия были совершены задолго до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Исходя из положений п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134), реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части зданий не допускается. Суд первой инстанции также не учел, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 предусматривающего, что согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества арендаторы пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, лишь при одновременном соблюдении перечисленных условий. ЗАО “Эколес“ неоднократно допускал просрочки платежей по арендной плате, что противоречит ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При указанных обстоятельствах, преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ЗАО “Эколес“ не может быть предоставлено. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009 истцу было отказано в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в том числе по основанию, что права истца оспариваемой сделкой не нарушены и общество не является заинтересованным лицом, имеющим право
оспаривать сделку. При этом исследование вопроса о недействительности сделки имело место при вынесении решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2008, имеющего по мнению первого ответчика преюдициальное значение.

В апелляционной жалобе Гарипов И.Р. просит решение суда отменить, исковые требования ЗАО “Эколес“ оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов второй ответчик ссылается на следующее. Отсутствует заявка на участие в продаже спорного объекта посредством публичного предложения. Наличие письменного отказа со стороны Комитета в допуске к участию ЗАО “Эколес“ в продаже посредством публичного предложения не подтверждается материалами дела. Несостоятельны утверждения истца о том, что Комитет знал о намерениях ЗАО “Эколес“ выкупать часть или в целом все здание, поскольку не заменяют требования о соблюдении порядка участия в торгах, в том числе путем подачи заявки претендентом. Комитет и Администрация действовали в рамках действующего на тот момент законодательства. Положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не могут применяться в отношении объектов недвижимости, находящихся в перечне имущества, подлежащего приватизации в 2008 году. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 указывает, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежности субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 указанного закона заинтересованный субъект малого и среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. ЗАО “Эколес“ в вышеуказанный срок с
данными требованиями не обращался.

К дате судебного заседания от ЗАО “Эколес“ поступил отзыв на апелляционные жалобы, согласно которому истец считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым в соответствии с действующим законодательством. В отзыве истец указывает на обоснованность вывода суда о том, что решение об условиях приватизации спорного задания - Постановление Администрации от 28.08.2008 N 1718, на основании которого 12.11.2008 был заключен оспариваемый договор купли-продажи, было принято после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-3826/2009, имеющим преюдициальное значение для данного дела, установлено, что истец является арендатором указанных помещений, определен объект аренды. Арендуемые помещения могут быть сформированы как обособленный объект. Довод Комитета о недобросовестном исполнении истцом обязательств по внесению арендной платы правомерно был отклонен, поскольку был предметом рассмотрения арбитражным судом по делу N А07-3826/2009. Довод о несоразмерности требований истца, поскольку арендуемые истцом помещения составляют 4 % от общей площади здания, не основан на нормах действующего законодательства. Не может быть принят во внимание и довод, изложенный Комитетом в дополнениях к апелляционной жалобе, поскольку ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что ч. 2 ст. 9 данного закона вступает в силу с 01.01.2009, в связи с чем истец вправе был направить по своей инициативе заявление о реализации преимущественного права только после 01.01.2009, при этом решение об условиях приватизации было принято, заключен оспариваемый договор, здание отчуждено до 01.01.2009.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых указывает на то, что суд первой инстанции в оспариваемом решении не оценил тот факт, что после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ЗАО “Эколес“ не направил в адрес Администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 114,6 кв. м в здании по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3.

В судебном заседании Гарипов И.Р. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что после получения свидетельства здание перешло в его собственность. Приобретено здание для осуществления предпринимательской деятельности.

В судебном заседании представитель ЗАО “Эколес“ возражал против доводов апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционные жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец на основании договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 24 от 25.03.2005, N 24-1 от 27.04.2007, N 24-1А от 27.04.2007, N 24-1Аа от 02.04.2008 более трех лет является арендатором объекта муниципальной собственности - помещений общей площадью 114,6 кв. м, расположенных в здании, находящемся по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009.

Истец является субъектом среднего
предпринимательства в соответствии с критериями, определенными в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“. Данное обстоятельство также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009.

Решением Совета муниципального района Благовещенский район от 26.10.2006 N 188 в прогнозный план (программу) приватизации на 2007 год было включено производственное здание, двухэтажное, панельное, общей площадью 2842,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3.

Решением Совета муниципального района Благовещенский район от 19.12.2007 установлено, что муниципальное имущество, рекомендованное к приватизации на 2007 год, может быть приватизировано в 2008 году.

28.07.2008 на основании постановления Администрации N 1404 от 11.07.2008 спорное здание было выставлено на продажу посредством аукционных торгов, объявление об аукционе было опубликовано в районной газете. По причине отсутствия участников аукцион не состоялся, и 04.09.2008 на основании постановления Администрации N 1718 от 28.08.2008 спорное здание было выставлено на продажу посредством публичного предложения, о чем также была публикация в районной газете.

В соответствии с постановлением Администрации N 1718 от 28.08.2008, в целях реализации прогнозного плана приватизации муниципального имущества на продажу посредством публичного предложения спорное здание было выставлено двумя лотами: лот N 1 - 38/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: двухэтажное строение общей площадью 1083,8 кв. м, и лот N 2 - 62/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: четырехэтажное строение общей площадью 1759,1 кв. м

12.11.2008 Гариповым
И.Р. были поданы заявки, на основании которых 12.11.2008 между ответчиками заключен договор купли-продажи N 10, предметом которого определено имущество:

- лот N 1-38/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: двухэтажное строение общей площадью 1083,8 кв. м;

- лот N 2 - 62/100 долей в праве собственности на производственное здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3, литера А, доп: четырехэтажное строение общей площадью 1759,1 кв. м, - итого общей площадью 2842,9 кв. м.

Полагая, что приватизация спорного здания произведена с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО “Эколес“ обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего. Согласно имеющемуся в материалах дела вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009 истец формально соответствует критериям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Истец на момент вступления в силу указанного закона является субъектом среднего предпринимательства, более трех лет арендовал нежилые помещения, входящие в состав спорного здания, надлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, площадь арендуемых помещений составляет 114,6 кв. м. Отсутствие на дату принятия решения об условиях приватизации закона субъекта Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, само по себе не лишает права арендатора на преимущественное приобретение арендуемого имущества, возникшее у него на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Истец на момент отчуждения здания, в состав которого
входят арендуемые истцом нежилые помещения, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им недвижимого имущества. Решение об условиях приватизации спорного здания посредством публичного предложения было принято после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Оспариваемый договор купли-продажи также заключен после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом преимущественное право истца на приватизацию арендуемых им нежилых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при реализации здания не было учтено. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал незаконными действия Комитета по реализации имущества, арендуемого истцом. Комитет не направлял предложения истцу - арендатору, субъекту среднего предпринимательства - по вопросу приобретения им арендуемых им помещений в порядке реализации предоставленного ему указанного преимущественного права и Комитет не получал от истца соответствующий отказ от реализации им такого права. Довод Комитета о том, что площадь арендуемых истцом помещений составляет 4 % от общей площади проданного здания и поэтому требования истца представляются несоразмерными, не может быть принят судом как обоснованный в связи с неверным толкованием закона.

Выводы суда правильны, основаны на имеющихся в деле доказательствах, а также надлежащем применении норм материального и процессуального права.

При оценке обстоятельств, связанных с подведомственностью настоящего спора арбитражному суду, апелляционная коллегия учитывает наличие в материалах дела определения Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 16.09.2009 о прекращении производства по гражданскому делу по иску ЗАО “Эколес“ к тем же ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки (л.д. 34 - 36).

Исходя из принципа судопроизводства, заложенного в п. 4 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 39 АПК РФ, споры о подсудности или передаче дел между судами Российской Федерации не допускаются, в целях недопущения лишения истца конституционного права на судебную защиту, гарантированного ст. 46 Конституции Российской Федерации, апелляционный суд полагает, что данный спор подлежал рассмотрению по существу в арбитражном суде.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании изложенного, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных ст. 3 настоящего Федерального закона, согласно одному из которых площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения.

Отсутствие закона субъекта Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации на дату назначения аукциона, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, само по себе не лишает права арендатора на преимущественное приобретение арендуемого имущества, возникшее у него на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в решении об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должно быть предусмотрено преимущественное право арендатора; в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору копию указанного решения, предложение о заключении договоров купли-продажи, а также проект договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Как установлено судом, названные требования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Комитетом выполнены не были.

Правовая позиция, изложенная в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, заключается в следующем. Согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“. Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“. Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

На основании исследованных материалов дела, а также фактических обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2009 по делу N А07-3826/2009 арбитражным судом первой инстанции правомерно установлено наличие обстоятельств, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимых для осуществления истцом права преимущественного выкупа помещений.

Вступившим в законную силу судебным актом по вышеназванному делу установлено, что истец является субъектом среднего предпринимательства и формально соответствует критериям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А07-3826/2009 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.

Данный Федеральный закон был опубликован в “Российской газете“ от 25.07.2008 N 158, а, следовательно, вступил в силу с 05.08.2008.

Из представленных в материалы дела документов следует, что решение об условии приватизации муниципального имущества - производственного здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Шоссейная, 3/3 (литерА), частью которого является помещение, арендуемое истцом, принято 28.08.2008 путем принятия уполномоченным органом Постановления N 1718 (л.д. 116 - 117), то есть после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Договор купли-продажи муниципального имущества заключен 12.11.2208.

Вывод суда первой инстанции о незаконности оспариваемой сделки, совершенной без учета положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, соответствует позиции, выраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

В связи с чем, принятое по делу решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Довод Комитета о том, что ЗАО “Эколес“ неоднократно допускал просрочки платежей по арендной плате, судом апелляционной инстанции отклоняется, исходя из следующего.

По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения общества к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения дела у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что в целях применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериями оценки добросовестности арендатора и надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение предыдущих трех лет аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

Доказательства того, что в течение предшествующих трех лет Комитетом взыскивалась арендная плата в принудительном порядке, а также к арендатору применялись штрафные санкции в рамках существующих обязательственных отношений, суду не представлено. Ссылки Комитета на факт обращения в 2008 году в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку истцом в том деле был заявлен отказ от исковых требований в связи с добровольной оплатой ответчиком суммы заявленных требований, что следует из доводов апелляционной жалобы. Отказ Комитета от требований к ЗАО “Эколес“ в связи с добровольным погашением задолженности не может свидетельствовать о факте взыскания в принудительном порядке. Кроме того, обстоятельства добросовестности арендатора в целях применения положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ были исследованы при рассмотрении дела N А07-3826/2009, и в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.

Ссылки подателей апелляционных жалоб на п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 отклоняются, поскольку указанным пунктом разъяснена возможность реализации права на приобретение и последующее заключение субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения в случаях, когда в основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. В рассматриваемом в настоящем деле случае, данными технического учета подтвержден факт формирования нежилого помещения как обособленного объекта.

Подлежит отклонению ссылка Комитета на отсутствие заявления арендатора о реализации своего преимущественного права на выкуп помещения, поскольку на момент вступления в силу соответствующей поправки в закон спорный договор купли-продажи уже был заключен. Направление истцом такого заявления в Комитет после продажи помещения лишено правового смысла.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчики не доказали обоснованность доводов апелляционных жалоб.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционных жалоб несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2010 по делу N А07-20252/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета по управлению собственностью Министерства земельны“ и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску и Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

М.И.КАРПАЧЕВА

Судьи:

В.В.БАКАНОВ

Л.В.ПИВОВАРОВА