Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2010 по делу N А49-6467/2009 Исковые требования о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи и залога, в части условий о цене имущества и порядке его оплаты удовлетворены судом, поскольку предложенная истцом цена арендуемого им помещения подтверждена заключением судебной экспертизы и расхождение в стоимости объекта признано экспертом находящимся в пределах допустимой погрешности.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2010 г. по делу N А49-6467/2009

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2010 года

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2010 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,

при ведении протокола секретарем Гошуляком А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью “Парафарм“

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы

о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи и залога

при участии:

от истца: представитель Кузнецов Э.В. (доверенность от 20.07.2009 года)

от ответчика: представитель Салдаев Р.А. (доверенность от 25.08.2009 года)

установил:

ООО “Парафарм“ обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению по имущественным и градостроительным
отношениям администрации города Пензы указав, что общество является субъектом малого предпринимательства и обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 406,7 кв. м., расположенного в г. Пензе по ул. Калинина, 116А. Преимущественное право реализуется в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Ответчиком издан приказ от 29.05.2009 N 285, которым утверждены условия приватизации данного помещения, а также предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества. Письмом от 02.06.2009 N 14/1701 ответчик направил истцу копию указанного приказа, предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, проекты договоров купли-продажи и залога. Однако, ответчиком включены в них положения, не соответствующие закону и иным нормативным актам и противоречащие друг другу. В частности, согласно п. 2.1, п. 2.2 проекта договора купли-продажи стоимость имущества составляет 6461000 руб. Кроме того, п. 2.6 того же проекта содержит указание на то, что размер первого платежа в счет оплаты цены имущества составляет 1292000 руб. Аналогичная цена и размер первого платежа указаны в проекте договора залога. Цена имущества установлена на основании отчета от 21.05.2009 N 049 независимого оценщика ООО “Актив“. Исследование данного отчета показало, что при определении рыночной стоимости арендуемого имущества оценщиком допущен ряд нарушений требований Закона об оценке и Федерального стандарта оценки (ФСО N 1), вследствие чего цена, установленная Комитетом на основании данного отчета в п. п. 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи и в п. п. 2.1 и абзаце 2 п. 3.4 проекта договора залога в размере 6461000 руб., фактически рыночной не является. Как следствие, противоречат как действующему законодательству, так и друг другу, и условия о размере первого платежа
в оплату имущества, изложенные в п. 2.6 проекта договора купли-продажи и в абзаце 6 п. 3.4 проекта договора залога. В данном случае оценщиком некорректно выбраны объекты аналоги предмета оценки. Кроме того, в отчете ООО “Актив“ сделаны необоснованные выводы и при оценке объекта методом доходного подхода. ООО “Актив“ не произвело надлежащего визуального осмотра предмета оценки, вследствие чего не учло в своем отчете при определении рыночной стоимости объекта фактическое техническое состояние помещения, а именно по фундаментам: трещины, искривление горизонтальных линий без признаков осадочной деформации; по стенам: отслоение и выветривание раствора в стыках панелей, следы протечек в здании; по перекрытиям: трещины, следы протечек и промерзания в местах примыкания к наружным стенам на площади до 15%; по кровле: вздутие поверхности рулонной кровли, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; оконным проемам: рассыхание и коробление оконных переплетов, разрушение их угловых соединений; по электроосвещению: повреждение изоляции в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов. Поскольку отчет ООО “Актив“ содержит указанные выше пороки и не может являться основанием для установления справедливой рыночной цены на объект, ООО “Парафарм“ обратилось к независимому оценщику для определения реальной рыночной цены объекта. Согласно отчету ООО “Тарханы-REALTY“ от 18.06.2009 N 1076 стоимость указанного помещения составляет 3993019 руб., включая НДС 18%. Соответственно, без учета НДС, плательщиком которого ответчик не является, рыночная стоимость будет составлять 3383914 руб. При этом, если учесть условие договора об уплате покупной цены имущества в рассрочку на шесть месяцев, размер первого ежемесячного платежа составит 563985 руб. 26.06.2009 года направил ответчику разногласия к проектам договоров и предложил
ответчику внести изменения в спорные пункты проектов договоров купли-продажи и залога на основании произведенной повторной оценки стоимости имущества. Однако, ответчик отклонил протоколы разногласий, предложив истцу заключить названные выше договоры на предлагаемых ответчиком условиях в срок до 09.07.2009 года. В связи с чем просит принять п. п. 2.1 и 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанных пунктах слова “6461000 (шесть миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча)“ словами “3383914 (три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать)“. Принять п. 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанном пункте слова “1292000 (один миллион двести девяносто две тысячи)“ словами “563985 (пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять)“. Принять п. 2.1 и абзац 2 п. 3.4 договора залога недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанных пунктах слова “6461000 (шесть миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча)“ словами “3383914 (три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать)“. Принять абзац 6 п. 3.4 договора залога недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанном абзаце слова “2256226 (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч двести двадцать шесть)“ словами “563985 (пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять)“.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду подпункт 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а не статья 9.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что КУМИ г. Пензы издан приказ N 285 от 29.08.2009 “Об утверждении условий приватизации нежилого помещения площадью 406,7 кв. м. по ул. Калинина, 116 А“. Руководствуясь требованиями
п. 3 ст. 9 Закона КУМИ г. Пензы заказал оценку реализуемого имущества у независимого оценщика, выбранного по результатам запроса котировок. Истцу был направлен проект договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Однако по истечении 30 дней со дня получения проекта арендатор не подписал договор купли-продажи. Согласно требованиям ст. 9 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. На основании вышеизложенного Управлением был издан приказ N 77 от 04.08.2009 года, которым отменен приказ КУМИ города Пензы N 285 от 29.05.2009 года “Об утверждении условий приватизации нежилого помещения площадью 406,7 кв. м. по ул. Карпинского, 116А“. Указанный приказ был издан на основании протокола заседания Комиссии по отчуждению из муниципальной собственности города Пензы недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, от 30.07.2009. Таким образом, в связи с отменой указанного выше приказа у Управления отпали основания для заключения с ООО “Парафарм“ договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116А, площадью 406,7 кв. м. Просит в иске отказать.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из материалов дела
и установлено в судебном заседании, 10. 04. 2002 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО “Парафарм“ заключен договор аренды N 60, по условиям которого истцу передана в арендное пользование на срок до 09.04.2012 года часть здания, представляющая собой нежилые помещения муниципального фонда площадью 405 кв. м. в лит. А, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 А (т. 1 л. д. 27-31).

Государственная регистрация данного договора произведена 23. 02. 2002 года.

Приказом КУМИ г. Пензы от 29.05.2009 года N 285 утверждены условия приватизации нежилого помещения площадью 406,7 кв. м. по ул. Калинина, 116 “А“ путем его продажи субъекту малого и среднего предпринимательства по цене 6461000 руб.

Преимущественное право на приобретение данного помещения предоставлено арендатору помещения - ООО “Парафарм“ (т. 1 л. д. 38).

На основании данного приказа, КУМИ г. Пензы направило в адрес ООО “Парафарм“ письмо от 02. 06. 2009 года с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, приложив к нему проекты договора купли-продажи и договора залога, пунктами 2.1, 2.2 и п. 2.1 абзацем 2 п. 3.4 которых установлена цена имущества в сумме 6461000 руб. Пунктами 2.6 и абзацем 6 п. 3.4 проектов договоров первый платеж в счет оплаты установлен в сумме 1292000 руб. (т. 1 л. д. 39-40, 41-49).

Проекты договоров возвращены истцом с протоколами разногласий в части цены выкупаемого помещения и размера первого платежа. ООО “Парафарм“ предложило свою редакцию данных пунктов, в соответствии с которой цена имущества составляет 3383914 руб., первый платеж составляет 563985 руб. (т. 1 л. д. 132-134).

Условия, предложенные истцом, отклонены Комитетом письмом от
30.06.2009 года N 14/1932 (т. 1 л. д. 135).

Поскольку стороны не урегулировали возникшие при заключении договоров разногласия относительно выкупной стоимости имущества и размера первого платежа, ООО “Парафарм“ обратилось с вышеназванным иском в суд.

Статьей 445 Гражданского кодекса РФ определен порядок заключения договора, когда это обязательно для одной из сторон.

Как следует из материалов дела, сторонами была полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проектам договоров истцом, отклонение протоколов разногласий Комитетом. Основанием для обращения ООО “Парафарм“ в суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договоров.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает наличие между сторонами преддоговорного спора.

Ответчиком по настоящему спору является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, поскольку решением Пензенской городской думы от 31.03.2009 года N 14-3/5 КУМИ г. Пензы упразднен. В соответствии с решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 года N 55-6/5 правопреемником Комитета по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы.

Определяя правовой статус истца в рамках спорных правоотношений, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 года “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной
его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

В данном случае у ООО “Парафарм“ возникло преимущественное право на приобретение спорного помещения, поскольку на момент принятия решения о его приватизации, помещение находилось у истца во временном арендном пользовании непрерывно более трех лет до дня вступления в силу Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 года, арендная плата перечислялась надлежащим образом, площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что цена в договорах купли-продажи и залога в сумме 6461000 руб. установлена на основании отчета об оценке N 049 от 21.05.2009 года, выполненного независимым оценщиком - ООО “Актив“ (т. 1 л. д. 51-85).

Полагая, что рыночная стоимость помещения завышена, истец обратился в ООО “Тарханы-REALTY“ с заявлением о проведении повторной оценки помещения.

Согласно отчету ООО “Тарханы - REALTY“ N 1076, рыночная стоимость арендуемых помещений по состоянию на 19.06.2009 года составила 3993019 руб., в том числе НДС 18% (т. 1 л. д. 89-131).

Поскольку вышеназванные отчеты содержат противоречивые выводы относительно рыночной стоимости арендуемых истцом помещений, а также учитывая, что по смыслу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ“ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 09.02.2010 года N 1302/16 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 406, 7 кв. м., расположенного на 2-м этаже здания (лит. А) по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 “А“ на дату оценки
(22.01.2010 года) составляет округленно 3561100 руб. включая НДС 543219 руб. (т. 2 л. д. 66 - 96).

У арбитражного суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертный осмотр проводился в присутствии представителей сторон, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет квалификацию судебного эксперта по специальности “Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки“ и стаж по экспертной специальности с 2000 года, выводы эксперта представителем ответчика не опровергнуты. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным ФЗ от 31.05.2001 года N 73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ“ и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ“

В ходе исследования отчета об оценке N 049 от 21.05.2009 года, выполненного ООО “Актив“, арбитражным судом установлено, что значительная разница в рыночной стоимости нежилого помещения площадью 406, 7 кв. м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 “А“, вызвана неверным выбором оценщиком объектов-аналогов и необоснованным отказом от одного из методов оценки - затратного подхода.

Так, согласно п. 14 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)“, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, при выборе аналога учитывается максимальное соответствие свойств аналога и исследуемого объекта, при этом принимаются во внимание не только
функциональное назначение объекта, но и его технические, материальные характеристики, удаленность от инфраструктуры города.

Спорное помещение расположено в отдельно стоящем двухэтажном производственно-складском здании 1985 года постройки с несущими панельными стенами на втором этаже. Здание находится на значительном отдалении от жилой застройки, центров жизнеобеспечения города Пензы, остановок общественного транспорта и основных автомагистралей.

Однако, в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны встроенные нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, которые являются новостройками и находятся в непосредственной близости от объектов транспортной инфраструктуры, а также центров жизнеобеспечения города (Таблица 18 отчета).

Отказ от затратного подхода противоречит п. 20 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки“ (ФСО N 1), согласно которому оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В данном случае отказ обоснованно не мотивирован.

Названные нарушения не позволяют признать отчет об оценке N 049 от 21.05.2009 года, выполненный ООО “Актив“, достоверным и объективно отражающим реальную рыночную стоимость спорного помещения.

Учитывая изложенное, а также исходя из того, что предложенная истцом цена арендуемого им помещения подтверждена заключением судебной экспертизы и как пояснил эксперт Ивашков А.А. расхождение в стоимости объекта находится в пределах допустимой погрешности (25%), арбитражный суд приходит к выводу о том, что условия пунктов 2.1. 2.2 договора купли-продажи и п. 2.1, абз. 2 п. 3.4 договора залога подлежат принятию в редакции истца.

Поскольку сумма первого платежа установлена в размере 1/6 части от цены помещения, то следовательно пункт 2.6 договора купли-продажи и абз. 6 п. 3.4 договора залога также подлежат принятию в редакции истца.

При этом арбитражным судом не принимается во внимание ссылка ответчика на Приказ N 77 от 04.08.2009 года, которым отменен приказ КУМИ г. Пензы N 285 от 29.05.2009 года “Об утверждении условий приватизации нежилого помещения площадью 406,7 кв. м. по ул. Карпинского, 116А“, поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда Пензенской области от 05.10.2009 года по делу N А49-7884/2008 названный приказ признан недействительным, как не соответствующий требованиям Гражданского кодекса РФ и ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 года “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а ответчик в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, оплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью “Парафарм“ удовлетворить.

Определить отдельные условия договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 406,7 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания (лит. А) по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 “А“ между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям г. Пензы с одной стороны и ООО “Парафарм“ с другой стороны, следующим образом:

Пункт п. 2. 1. договора изложить в следующей редакции:

“Цена имущества составляет 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей“.

Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:

“Оплату цены имущества Покупатель производит путем перечисления денежных средств в размере 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей далее по тексту пункта.

Пункт 2.6. изложить в следующей редакции:

“Первый платеж в размере 563985563985 (Пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей далее по тексту пункта.

Определить отдельные условия договора залога недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 406, 7 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания (лит. А) по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 “А“ между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям г. Пензы с одной стороны и ООО “Парафарм“ с другой стороны, следующим образом:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

“На момент заключения договора стоимость имущества, указанного в п. п. 1 Договора, составляет 3383914(Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей далее по тексту пункта.

Абзац 2 пункта 3.4 договора изложить в следующей редакции:

“Оплату цены имущества Покупатель производит путем перечисления денежных средств в размере 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей далее по тексту пункта.

Абзац 6 пункта 3.4 договора изложить в следующей редакции:

“Первый платеж в размере 563985(Пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей далее по тексту пункта.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Парафарм“ из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 рублей, оплаченную платежными поручениями N 519 от 25.06.2009 года и N 645 от 07.08.2009 года.

Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.Е.ГУК