Решения и определения судов

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.02.2010 N 1144 Несоответствие определенной судом начальной продажной цены заложенного имущества его рыночной стоимости является основанием отмены решения суда, удовлетворившего требование об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку неправильное установление начальной продажной цены имущества может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 февраля 2010 г. N 1144

Судья: Никитина О.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Лебедева В.И.,

судей Савельевой М.Г., Корнильевой С.А.,

при секретаре Л.

рассмотрела в судебном заседании от 01 февраля 2010 года дело N 2-4182/09 по кассационной жалобе Т.К. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года по иску К. к Т.К. о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Т.К. П., действующего на основании доверенности от 15.09.09 г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

26.02.09 г. между истцом К. и ответчиком
Т.К. заключен договор займа и залога недвижимого имущества, согласно которому Т.К. получил в долг от К. денежную сумму в размере 5 128 000 рублей со сроком выплаты долга 26.04.09 г., без начисления процентов.

Согласно п. 4 Договора залогодатель Т.К., в обеспечение своевременной уплаты денег по договору, заложил квартиру <...>, которая с момента подписания настоящего договора находится в залоге у залогодержателя К.

Стоимость квартиры оценена сторонами в сумме 5 128 000 рублей.

Согласно п. 9 Договора, в случае неисполнения в срок “Залогодателем“ своего обязательства по договору, требования “Залогодержателя“ могут быть удовлетворены из стоимости квартиры по решению суда.

Договор удостоверен нотариусом Т.Л., реестровый N Д-269 (л.д. 13). Государственная регистрация договора залога произведена в УФРС по СПб и ЛО 12.03.09 г. (л.д. 10).

14.10.09 г. К., ссылаясь на то, что ответчик сумму займа в указанный в договоре срок не возвратил, обратился в суд с настоящим иском и просил суд:

- взыскать с Т.К. в его пользу сумму займа в размере 5 128 000 рублей и оплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 20 000 рублей;

- обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру расположенную по адресу: <...>, путем назначения открытых торгов, указав стартовой стоимостью квартиры ее стоимость, которую стороны определили в договоре.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года с Т.К. в пользу К. взыскана сумма долга по договору займа в размере 5 128 000 рублей и расходы по оплате госпошлины по делу в сумме 20 000 рублей.

Суд обратил взыскание на предмет залога - квартиру <...> путем ее продажи с открытых торгов, указав стартовую цену продажи - 5
128 000 рублей.

В кассационной жалобе Т.К. просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения районного суда в части взыскания суммы долга. При этом судебная коллегия учитывает, что обстоятельства, подтверждающие факт получения денежных средств в указанной сумме в долг и невозвращении суммы долга ответчиком не оспариваются и подтверждаются материалами дела. Доводов к отмене решения районного суда в этой части кассационная жалоба не содержит.

В остальной части решение районного суда подлежит отмене исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N
306-ФЗ).

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).

Статьей 349 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Удовлетворяя иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд счел возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 5 128 000 рублей. При этом судом не был принят во внимание отчет N 19/09 от 16.02.09 г. о рыночной стоимости квартиры на эту дату, которая составляла сумму 8 127 000 рублей. Суд указал в решении, что для оценки заложенной квартиры в ином, не предусмотренном договором займа размере, оснований не имеется. Суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении по делу экспертизы об определении рыночной стоимости указанной квартиры на день вынесения решения (л.д. 66).

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102 ФЗ “Об ипотеке (залоге
недвижимости)“, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из материалов дела следует, что начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) и это может впоследствии привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. При таких обстоятельствах решение районного суда в указанной части не может быть признано правильным.

Поскольку ошибки суда первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, отменяя решение районного суда в указанной части, судебная коллегия считает необходимым направить дело в этой части на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела в этой части суду следует учесть изложенное, выяснить мнение сторон относительно рыночной стоимости заложенного имущества, при необходимости предложить сторонам предоставить дополнительные доказательства действительной стоимости квартиры и постановить законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2009 года в части взыскания суммы долга по договору займа в размере 5 148 000 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В остальной части решение суда отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.