Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 по делу N А33-1307/2010 По делу о взыскании расходов по проведению строительно-монтажных и отделочных работ в нежилом помещении, полученном от ответчика по предварительному договору аренды, а также денежных средств, ошибочно уплаченных за данное нежилое помещение.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2010 г. по делу N А33-1307/2010

Резолютивная часть постановления объявлена “10“ ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен “11“ ноября 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Кирилловой Н.А., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гришко В.Н.: Ким Д.С. - представителя по доверенности от 09.10.2010,

от индивидуального предпринимателя Прус А.Ю.: Ким Д.С. - представителя по доверенности от 09.10.2010, Булдакова А.Н. - представителя по доверенности от 26.07.2010; Креймер Н.Г. представителя по доверенности от 09.11.2010;

от индивидуального предпринимателя Карташева Д.Е.: Ким Д.С. - представителя по доверенности от 09.10.2010, Булдакова А.Н. - представителя по доверенности
от 26.07.2010;

от индивидуального предпринимателя Кошманова С.С.: Скурихиной И.В. - представителя по доверенности 25.02.2010;

от ООО “Бриз МН“: Гороховикова А.В. - представителя по доверенности от 13.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ф.И.О. и общества с ограниченной ответственностью “Бриз МН“

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от “02“ августа 2010 года по делу N А33-1307/2010, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Бриз МН“ (далее истец, ООО “Бриз МН“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 5 406 654 рублей 16 копеек, в том числе: 2 248 283, 28 рублей расходов по проведению строительно-монтажных и отделочных работ, 3 158 370,88 рублей неосновательно уплаченных за пользование нежилым помещением.

Определением от 21.05.2010 г. судом удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков:

1. Ф.И.О. Олега Леонидовича;

2. индивидуального предпринимателя Михайлова Евгения Николаевича;

3. индивидуального предпринимателя Гришко Владимира Николаевича;

4. индивидуального предпринимателя Карташева Дениса Евгеньевича;

5. индивидуального предпринимателя Прус Андрея Юрьевича;

6. индивидуального предпринимателя Ф.И.О.

В уточненных требованиях, истец просил:

- взыскать расходы по проведению строительно-монтажных и отделочных работ в пользу ООО “Бриз МН“ в размере 2 248 283, 28 рублей, соответствующих их доли в общей собственности на объект, в том числе:

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 539 587,99 рублей (2 248 283, 28 руб. * 36/150),

с Ф.И.О. Олега Леонидовича 539 587.99 рублей (2 248 283, 28 руб. * 36/150),

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 44 965,67 рублей (2 248 283, 28 руб. * 3/150),

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 374 713.88 рублей (2 248 283, 28 руб. * 25/150),

с Индивидуального
предпринимателя Ф.И.О. 374 713,88 рублей (2 248 283, 28 руб. * 25/150),

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 374 713,88 рублей (2 248 283, 28 руб. * 25/150),

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу ООО “Бриз МН“ сумму неосновательного обогащения, ошибочно уплаченную за нежилое помещением, в размере 3 158 370, 88 руб.

Решением от 2 августа 2010 года в удовлетворении исковых требований к ответчикам Ф.И.О. Олегу Леонидовичу; Михайлову Евгению Николаевичу; Гришко Владимиру Николаевичу; Карташеву Денису Евгеньевичу; Прусу Андрею Юрьевичу; Ф.И.О. отказано. Исковые требования к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. удовлетворены частично. Взыскано с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу общества с ограниченной ответственностью “Бриз МН“ 1 161 702 руб. 35 коп. неосновательного обогащения. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой считает незаконным и необоснованным решение в части отказа в удовлетворении требования о взыскании в его пользу расходов по проведению строительно-монтажных и отделочных работ в размере 2 248 283,28 рублей и денежных средств, ошибочно уплаченных за нежилое помещение в размере 1 996 668,53 рубля (3 158 370,88 - 1 161 702,35).

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кошманов Станислав Сергеевич, ссылаясь на заключение агентского договора N 1 от 25.07.2007, указывает на наличие у него полномочий на подписание предварительного договора. Полагает отсутствие правовых оснований для взыскания с него ранее перечисленных истцом платежей за пользование помещением. Учитывая, что произведенные улучшения помещения произведены для будущего арендатора, согласен с решением в части отказа во взыскании их стоимости с собственников помещения.

Собственники здания Гришко В.Н., Карташев Д.Е., Прус А.Ю. с принятым по делу судебным актом по
заявленным к ним исковым требованиям, согласны.

Ответчик - индивидуальный предприниматель Кошманов Станислав Сергеевич в апелляционной жалобе просит отменить решение в части взыскания с него 1 161 702,35 рублей неосновательного обогащения, указывая, что авансовый платеж на сумму 792 999,99 рублей перечислен истцом в счет арендной платы по условиям договора и подлежит зачету как плата за пользование помещением. Не согласен с выводом суда о незаключенности предварительного договора, а также об отсутствии полномочий Кошманова С.С. на заключение предварительного договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика, истец согласен с решением суда о взыскании в его пользу 1 161 702 рубля неосновательного обогащения.

Апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение дела назначено на 11.10.2010 с последующим отложением до 10 ноября 2010 года.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзывах.

Ответчики - индивидуальные предприниматели Ахрамович Олег Леонидович; Михайлов Евгений Николаевич; Кошманов Сергей Андреевич, надлежащим образом уведомленные о рассмотрении спора, в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ЗАО “Красстройсервис“ (застройщик) и гражданами (инвесторами) Ахрамовичем О.Л., Михайловым Е.Н., Гришко В.Н., Карташевым Д.Е., Прус А.Ю., Кошмановым С.А. 01.03.2004 г. подписан договор N 1-Т о долевом участии в финансировании строительства многофункционального офисно-коммерческого комплекса “пр. Мира - ул. Вейнбаума, 17 в г. Красноярске“, общей площадью 4 627,6 кв. м (л.д. 147-148 том N 3).

Договором определены доли инвесторов в финансировании, а именно: Ахрамович Олег Леонидович - 36/150 доли; Михайлов Е.Н.
- 3/150 доли, Гришко В.Н. - 25/150 доли, Карташев Д.Е. 25/150 доли, Прус А.Ю., Кошманову С.А. - 36/150 доли.

Срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию ориентировочно установлен - 4 квартал 2005 года.

Дополнительным соглашением от 20.12.2005 г. к договору N 1-Т от 01.03.2004 г. инвесторами и застройщиком определен срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию - ориентировочно 4 квартал 2009 г. Дополнительным соглашением от 04.12.2009 к договору N 1-Т от 01.03.2004 г. инвесторы уточнили адрес строящегося объекта - г. Красноярск, Центральный район, проспект Мира дом 80 “а“, скорректировали общую площадь здания, которая по результатам инвентаризации определена в 5 204, 5 кв. м, а также утвердили общую сумму финансирования объекта долевого строительства, которую определили в размере 124 915 868 руб. 22 коп. (л.д. 145-146 том N 3)

07.12.2009 г. во исполнение договора N 1-Т от 01.03.2009 г. застройщиком и инвесторами по данному договору составлен акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал инвесторам объект долевого строительства (л.д. 144 том N 3).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2010 г. N 01/082/2010-493 - многофункциональный офисно-коммерческий комплекс, общей площадью 5204, 5 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0000000:0:6150, по адресу: г. Красноярск пр. Мира дом 80, зарегистрирован на праве общей долевой Ф.И.О. О.Л., Михайловым Е.Н, Гришко В.Н, Карташевым Д.Е., Прус А.Ю., и Кошмановым С.А. (л.д. 133 том N 3)

Между Ф.И.О. (Агент) и Ф.И.О. О. Л., Михайловым Е.Н, Гришко В.Н, Карташевым Д.Е., Прус А.Ю., и Кошмановым С.А. (принципал) заключен агентский договор N 1 от 25.07.2007 по которому Агент обязался
за вознаграждение совершать по поручению Принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет Принципала либо от имени и за счет Принципала, перечисленные в Приложении 1 к договору (л.д. 25-26).

Пунктом 1.2 договора установлено, что Агент приобретает права и становится обязанным по сделке, совершенной с третьим лицом от своего имени и за счет Принципала.

В приложении N 1 к агентскому договору предусмотрен перечень действий Агента, в том числе:

- вести организационную, коммерческую, административно-хозяйственную деятельность в Торговом Комплексе “Авеню“;

- производить набор специализированного персонала для обслуживания Торгового комплекса;

- заключать от своего имени разрешенные законом договора по сдаче в аренду помещений, расположенных в пятиэтажном здании многофункционального коммерческого комплекса.

Между истцом (арендатор) и ответчиком Кошмановым С.С. (арендодатель) 10.09.2007 г. подписан предварительный договор аренды N 1/1. Согласно данного договора (п. 2.1.) арендодатель обязался передать арендатору помещение ориентировочно: площадью 122 кв. м, для проведения в нем работ, описанных в ст. 3 данного договора (подготовительные работы) и направленных на подготовку помещения для его последующей аренды арендатором, а арендатор обязуется принять помещение для целей проведения подготовительных работ, провести в помещении подготовительные работы за свой счет и согласно иным условиям договора, а также принять помещение в пользование на условиях, изложенных в ст. 6 договора.

Разделом 3 договора предусмотрено проведение будущим арендатором подготовительных работ, направленных на подготовку помещения к его использованию Арендатором. В разделе 6 предусмотрен порядок передачи помещения в аренду, предусматривающий первоначально заключение краткосрочного договора аренды сроком на 350 дней и последующей регистрацией договора аренды сроком на 5 лет (Приложение N 4 к предварительному договору).

Пунктом 6.4 предварительного договора предусмотрено ведение Арендатором коммерческой
деятельности в помещении с даты официального открытия, но не ранее, чем через 60 дней с даты передачи помещения для проведения подготовительных работ.

В пункте 6.7 предварительного договора установлен срок заключения Договора аренды - в течение 10 дней с момента получения уведомления арендодателя о получении свидетельства о праве собственности на здание.

Согласно пункту 1.12 “Дата официального открытия“ означает дату официального открытия Центра для доступа покупателей и посетителей, которая предварительно запланирована на 20.12.2007 либо 15.01.2008 года.

По акту приема-передачи от 19.12.2007 ИП Кошманов С.С. передал истцу помещение общей площадью 122 кв. м на первом этаже в здании Торгового центра для проведения подготовительных работ (л.д. 127 том N 4)

По акту приема-передачи от 01.03.2008 г. Кошманов С.С. передал истцу помещение площадью 122 кв. м, расположенные на 1 этаже здания Торгового центра по адресу: г. Красноярск пр, Мира, дом 80а. Согласно данного акта, помещение передано в состоянии, соответствующем положениям договора аренды и полностью пригодное для ведения коммерческой деятельности арендатора. Арендуемая площадь помещения составляет 122 кв. м (л.д. 88 том N 1)

По истечении года с момента подписания предварительного договора от 10.09.2007 г. истец в письме N 663 от 19.11.2008 в связи с незаключением договора аренды помещения потребовал от И.П. Кошманова С.С. принять возврат помещения из фактического пользования, зачесть страховой депозит в сумме 264 333 рубля в счет аренды за декабрь 2008 и возместить расходы на проведение подготовительных работ.

По акту от 31.12.2008 истцом возвращено ИП Кошманову С.С. помещение общей площадью 122 кв. м на первом этаже торгового центра (л.д. 89 том N 1).

Как указывает истец, с момента получения помещения, определенного
предварительным договором, им осуществлялось выполнение в помещении подготовительных работ, стоимость которых составила 2 248 283,28 руб. В качестве доказательств несения затрат в данном размере, истцом представлены суду следующие документы:

ООО строительная 1 982 500,00 Договор подряда от 01.04.2006 N 10;

компания “СТК интерьер“ Дополнительное соглашение от

(ремонтно-строительные 20.09.2007 N 8;

работы) Протокол согласования от 20.09.2007;

Приказ от 17.09.2007 N 36-Д о

создании обособленного структурного

подразделения Красноярск;

Акт от 28.02.2008 N 1-к о приемке

выполненных работ;

Справка от 28.02.2008 N 1-к о

стоимости выполненных работ;

Платежное поручение от 24.09.2007

N 1486;

Платежное поручение от 01.10.2007

N 1550;

Платежное поручение от 17.03.2008

N 973;

ООО “Климат-С“ 52 470,00 Договор подряда от 15.11.2007;

(монтаж системы Смета на монтаж

воздухораспределения) воздухораспределения;

Акт от 01.12.2008 N 00000011;

Справка от 01.12.2008 о стоимости

выполненных работ и затрат;

Справка от 04.05.2010 N 20

ООО “Климат-С“;

Платежное поручение от 19.11.2007

N 2065;

Платежное поручение от 01.07.2009

N 2935;

ООО “Ремикс-МС“ (монтаж 123 914,93 Акт приема-передачи от 2008 г.;

стеклянной перегородки Счет-фактура от 13.02.2008 N 85;

и рольставни) Платежное поручение от 19.11.2007

N 2067;

Платежное поручение от 20.02.2008

N 645;

ООО “Ветер“ 89 398,35 Счет от 06.07.2008 N 46;

(керамическая плитка) Платежное поручение от 07.07.2008

N 2658;

Товарная накладная от 01.05.2008

N 118

Счет-фактура от 01.05.2008 N 2919

Письмо ООО “Ветер“ о составе

расходов

Акт передачи от 19.11.2007

Всего на сумму 2 248 283 руб. 28 коп.

Истец также в период нахождения в помещении осуществил перечисление денежных средств Кошманову С.С., что по мнению истца подтверждается следующими платежными документами:

п/п N Дата Сумма Назначение

1 1409 14.09.2008 264 333,33 р. Обеспечительный взнос

2 321 28.01.2008 792 999,99 р. Авансовый платеж за услуги

3 1213 04.04.2008 8 697,42 р. Оплата по счету N 6 от 21,03.08 г. За

сервисный сбор согласно пред. дог. за

период с 14.03 - 31.03.08 г.

4 1260 07.04.2008 15 860,00 р. Оплата по счету N 34 от 03.04.08 г.

за сервисный сбор пред.дог. за апрель

5 1261 07.04.2008 483,20 р. Оплата по счету N 37 от 03.04.08 г.

за электроснабжение

6 1262 07.04.2008 2 633,74 р. Оплата но счету N 38 от 03.04.08 г.

за аренду рекламного места за март,

апрель

7 1644 30.04.2008 280 193,33 р. Оплата по дог. за услуги в мае -

264333,33, эксплуат. расходы за май -

15860,00

8 1697 04.05.2008 9 416,00 р. Оплата но счету N 121 от 30.04.08 г.

за электроснабжение

9 1708 05.05.2008 4 482,00 р. Оплата но счету N 104 от 07.04.08 г.

за уборку за апрель

10 1710 05.05.2008 2 602,45 р. Оплата но счету N 115 от 30.04.08 г.

за уборку за март

11 1902 16.05.2008 1 666,67 р. Оплата по счету N 113 от 30.04.08 г.

за аренду рекламного места за май

2008 г.

12 1916 16.05.2008 511,61 р. Оплата но счету N 233 от 02.05.08 г.

доплата за серв. сбор согласно

предвар. договора аренды за 1 день

марта 2008 г

13 1928 19.05.2008 4 482,00 р. Оплата по счету N 114 от 30.04.08 г.

за уборку в мае

14 2103 30.05.2008 25 741,47 р. По сч N 334 от 26.05.08 г.

электроснабжение, сч. N 245 от

30.05.08 г. серв. сбор за июнь, сч.

N 246 от 30.05.08 г. рекламное место

в июне, сч. N 246 от 30.05.08 г.

рекламное место в июне, сч. N 247 от

30.05.08 г. уборка в июне 2008 г.

15 2168 04.06.2008 280 193,33 р. Оплата по дог. за услуги в июне -

264333,33, эксплуат.расходы за июнь -

15860,00

16 2499 27.06.2008 10 726,27 р. По сч N 455 от 25.06.08 г.

Электроснабжение за июль, сч. N 369

от 27.06.08 г. уборка за июль. сч.

N 368 от 27.06.08 г. рекламное место

в июле

17 2607 04.07.2008 264 333,00 р. Оплата по счету N 366 от 27.06.08 г.

Услуги за июль

18 2610 04.07.2008 15 860,00 р. Оплата по счету N 367 от 27.06.08 г.

за сервисный сбор за июль

19 3009 28.07.2008 4 482,00 р. Оплата по сч. N 495 от 28.07.08 г.

уборка за август

20 3010 28.07.2008 1 666,67 р. Оплата по счету N 494 от 28.07.08 г.

за аренду рекламного места в августе

21 3018 28.07.2008 264 333,33 р. Оплата по сч. N 492 от 28.07.08 г.

услуги за август

22 3019 28.07.2008 15 860,00 р. Оплата по счету N 493 от 28.07.08 г.

за сервисный сбор за август

23 3046 30.07.2008 4 443,20 р. Оплата но счету N 587 от 25.07.08 г.

за электроснабжение июль

24 3566 29.08.2008 4 482,00 р. Оплата по счету N 624 от 25.08.08 г.

уборка за сентябрь

25 3567 29.08.2008 1 666,67 р. Оплата по счету N 623 от 25.08.08 г.

за аренду рекламного места в сентябре

26 3568 29.08.2008 4 436,80 р. Оплата по сч. N 712 от 25.08.08

электроснабжение с 26.07.08 по

25.08.08

27 3593 01.09.2008 264 333,33 р. Оплата по сч. N 621 от 25.08.08

услуги за сентябрь

28 3594 01.09.2008 15 860,00 р. Оплата по сч. N 622 от 25.08.08

сервисный сбор за сентябрь

29 4132 01.10.2008 4 404,80 р. Оплата по сч. N 831 от 26.09.08

электроснабжение с 25.08.08 по

26.09.08

30 4133 01.10.2008 4 482,00 р. Оплата по сч. N 749 от 24.09.08

уборка за октябрь

31 4157 03.10.2008 264 333,33 р. Оплата по сч. N 746 от 24.09.08

услуги за октябрь

32 4158 03.10.2008 15 860,00 р. Оплата по сч. N 747 от 24.09.08

сервисный сбор за октябрь

33 4159 03.10.2008 1 666,67 р. Оплата по сч. N 748 от 24.09.08 за

аренду рекл. места в октябре

34 4881 07.11.2008 4 482,00 р. Оплата по сч. N 867 от 24.10.08 г.

уборка за ноябрь

35 4892 07.11.2008 264 333,33 р. Оплата по сч. N 864 от 24.10.08 г.

услуги за ноябрь

36 4895 07.11.2008 15 860,00 р. Оплата по сч. N 865 от 24.10.08

сервисный сбор за ноябрь

37 4898 07.11.2008 1 666,67 р. Оплата по счету N 866 от 24.10.08 г.

за аренду рекламного места в ноябре

38 4987 12.11.2008 4 177,60 р. Оплата по сч. N 942 от 27.09.08

электроснабжение с 27.09.08 по

27.10.08

39 5429 08.12.2008 4 176,00 р. Оплата по счету N 989 от 26.11.08 г.

Электроснабжение за ноябрь

40 5430 08.12.2008 1 666,67 р. Оплата по сч. N 987 от 26.11.08 за

аренду рекл. места в декабре

41 5452 10.12.2008 4 482.00 р. Оплата по сч. N 988 от 26.11.08

уборка за декабрь

Итог 3 158 370,88 р.

Указывая на факт совершения ничтожной сделки - предварительного договора от 10.09.2007 г. между истцом и ответчиком Кошмановым С.С. по мотиву отсутствия у Кошманова С.С. права на сдачу имущества в аренду, а также на факт поступления собственникам здания по пр. Мира дом 80 неотделимых улучшений, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представленный в дело договор от 10.09.2007 г., подписанный между истцом (арендатор) и ответчиком Кошмановым С.С. (арендодатель), по своей правовой природе является предварительным договором аренды, т.к. определяет обязанность арендодателя передать арендатору помещение площадью 122 кв. м, расположенные на первом этаже здания Торгового центра “Авеню“ по адресу: г. Красноярск, пр. Мира - ул. Вейнбаума, а арендатор намерен арендовать указанное помещение для осуществления торговой деятельности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаключенности указанного договора на основании статьи 607 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

С момента подписания предварительного договора и до момента возврата помещения по акту от 31.12.2008 стороны признавали договор действующим, истец, обращаясь с иском указывал на заключенность предварительного договора, ответчики также полагали его заключенным, ссылаясь на его положения в обоснование своих возражений.

В предварительном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее в будущем передаче арендатору в качестве объекта аренды - помещение общей площадью 122 кв. м расположенное на первом этаже здания Торгового центра “Авеню“ по адресу: г. Красноярск, пр. Мира - ул. Вейнбаума.

Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 24:50:0000000:0:6150 многофункциональный офисно-коммерческий комплекс, по адресу: г. Красноярск пр. Мира дом 80. составлен лишь от 18.11.2009 г., тогда как предварительный договор подписывался сторонами 10.09.2007. Этим и объясняется неточная нумерация помещения. Вместе с тем, изменение нумерации помещения (N 3, 2, 1) в здании, не введенном в эксплуатацию, не свидетельствует о наличии разногласий у сторон спора относительно места расположения помещения в здании. Истец принимал работы, выполненные подрядными организациями в помещении, ответчик Кошмановым С.С. принимал от истца платежи за использование им помещения, поэтому основания для признания договора незаключенным со ссылкой на статью 607 Гражданского кодекса у суда первой инстанции отсутствовали.

Довод об отсутствии у Кошманова С.С. на момент подписания предварительного договора прав собственника имущества, либо наличия у него полномочий на сдачу имущества в аренду от собственников, либо в силу закона, также не свидетельствует о ничтожности предварительного договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (указанный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07)

Предварительный договор является разрешенным законом договором, поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии у Кошманова С.С. на основании агентского договора N 1 от 25.07.2007 г. права на заключение указанного договора, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Пунктом 6.7 договора стороны согласовали заключение Договора аренды в течение 10-ти дней с момента получения уведомления арендодателя о получении свидетельства о праве собственности на здание.

Истец, считая срок заключения основного договора несогласованным, по истечении года с момента подписания предварительного договора от 10.09.2007 письмом N 663 от 19.11.2008 заявил о прекращении отношений по предварительному договору. Основной договор аренды так и не был подписан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, если:

- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущес“во потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Для возникновения обязательств важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В подтверждение выполнения ООО строительная компания “СТК интерьер“ строительно-отделочных работ и установке оборудования в спорном помещении по договору подряда от 01.04.2006 представлены: Акт о приемке выполненных работ N 1-к от 18.02.2008 на сумму 1 982 500 рублей (л.д. 115-117 том N 1) и справка о стоимости работ на ту же сумму(л.д. 118 том N 1). Работы оплачены истцом платежными поручениями на сумму 1 982 500 рублей (л.д. 119-121 том N 1)

В подтверждение выполнения ООО “Климат-С“ работ по монтажу воздухораспределения и установке оборудования в спорном помещении по договору подряда от 15.11.2007 представлены: акт от 01.12.2008 на сумму 52 470 рублей и справка о стоимости выполненных работ на ту же сумму (л.д. 126-127 том N 1) Работы оплачены истцом платежными поручениями на сумму 52 470 рублей (л.д. 129-130 том N 1)

В подтверждение выполнения работ ООО “Ремикс-МС“ по монтажу стеклянной перегородки в спорном помещении представлены: акт без даты на сумму 123 914 рублей 93 копейки рублей (л.д. 106 том N 1) Работы оплачены истцом платежными поручениями на сумму 123 914, 93 рублей (л.д. 102, 104 том N 1)

В подтверждение получения от ООО “Ветер“ керамической плитки массой 110 362 рубля на сумму 89 398 рубля 35 копеек и установки ее в спорном помещении представлена товарная накладная N 118 от 01.05.2008, грузополучателем в которой указан ТЦ “Авеню“ (л.д. 90 том N 1) и платежное поручение N 2658 от 07.07.2008 (л.д. 93 том N 1)

Указанные работы были выполнены подрядными организациями и оплачены истцом в период до окончания строительства и регистрации права собственности ответчиков на здание, т.е. граждане приобрели право собственности на помещение уже с системами воздухораспределения, с окончательной отделкой. При таких обстоятельствах, результат работ приобретен фактически собственниками здания, но не истцом, которым работы и материалы оплачены.

Следовательно, судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении требования истца о взыскании 2 248 283 рубля 28 копеек неосновательного обогащения с собственников здания, составляющего расходы по проведению строительно-монтажных и отделочных работ.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2000 N 49 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении“ разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Условие пункта 3.6 договора о том, что все неотделимые улучшения помещения не подлежат компенсации арендатору, рассчитаны на заключение основного договора аренды. Поскольку фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора аренды, стоимость подобных улучшений подлежит компенсации собственниками.

Довод ответчиков о том, что часть улучшений помещения не носит характер неотделимых и на момент возврата помещения истцом по акту от 31.12.2008 в помещении отсутствовала, какими-либо доказательствами не подтвержден.

В суд апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - здания по адресу: пр. Мира, 80а от 06.11.2009.

В соответствии с пунктом 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Условие пункта 6.4 предварительного договора, которым предусмотрено ведение Арендатором коммерческой деятельности в помещении с даты официального открытия, но не ранее, чем через 60 дней с даты передачи помещения для проведения подготовительных работ, противоречит выше указанной норме права.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из преамбулы к предварительному договору, целью его заключения являлось намерение арендодателя - Кошманова С.С. сдать в аренду помещение, а арендодателя - ООО “Бриз МН“ арендовать помещение для осуществления торговой деятельности. Арендатор заинтересован в подготовке Помещения к аренде и его последующем использовании для ведения торговой деятельности, складирования товаров и административных целей, связанных с такой деятельностью. До момента передачи помещения в аренду стороны намерены осуществить ряд фактических и юридических действий, направленных на подготовку помещения к такой аренде.

Следовательно, предварительный договор был бы заключен и без включения в него пункта 6.4, которым предусмотрено ведение Арендатором коммерческой деятельности в помещении с даты официального открытия.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По акту приема-передачи от 19.12.2007 ИП Кошманов С.С. передал истцу помещение общей площадью 122 кв. м на первом этаже в здании Торгового центра для проведения подготовительных работ (л.д. 127 том N 4)

По акту приема-передачи от 01.03.2008 г. Кошманов С.С. передал истцу помещение площадью 122 кв. м, расположенные на 1 этаже здания Торгового центра по адресу: г. Красноярск пр. Мира, дом 80а. пригодное для ведения коммерческой деятельности арендатора (л.д. 88 том N 1)

По акту от 31.12.2008 истцом возвращено ИП Кошманову С.С. помещение общей площадью 122 кв. м на первом этаже торгового центра (л.д. 89 том N 1).

Указанные доказательства свидетельствуют об использовании помещения истцом в период с 01.03.2008 по 31.12.2008 для ведения коммерческой деятельности.

В представленных в апелляционную инстанцию решениях арбитражного суда Красноярского края о привлечении ЗАО “Красстройсервис“ к административной ответственности на основании пункта 5 статьи 9.5 КоАП также установлена по состоянию на 28.02.2008 и 13.10.2008 эксплуатация объекта - Пятиэтажного здания многофункционального офисно-коммерческого комплекса под торговый центр продажи промышленных товаров.

Поскольку истец в целях коммерческой деятельности пользовался в период с 01.03.2008 по 31.12.2008 помещением общей площадью 122 кв. м на первом этаже торгового центра, внесенная им плата за пользование помещением и плата за полученные в связи с использованием услуги, связанные с эксплуатацией помещения взысканию в пользу истца не подлежит.

По условиям пункта 7.1.1 предварительного договора истец обязался в течение 3-х дней с момента передачи помещения для проведения подготовительных работ выплатить арендодателю авансовый платеж в сумме, эквивалентной 3-х месячной фиксированной плате. Данный авансовый платеж может быть использован исключительно для выплаты фиксированной платы в счет первых трех месяцев с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении либо даты официального открытия. Пользование продолжалось по 31.12.2008, тогда как плата за пользование помещением в марте, апреле и декабре 2008 в размере 264 333 рубля 33 копейки истцом не произведена. Поэтому авансовый платеж, перечисленный истцом по платежному поручению N 321 от 28.01.2008 на сумму 792 999,99 рублей (264 333, 33 х 3) не подлежит взысканию в пользу истца.

Доказательства того, что плата за пользование аналогичным помещением в указанный период времени составляла меньше, нежели 264 333,33 рубля в месяц, истцом не представлено.

Обеспечительный взнос, уплаченный по платежному поручению N 1409 от 14.09.2008 на сумму 264 333, 33 рубля и платежи в виде сервисного сбора правомерно взысканы судом первой инстанции с Кошманова С.С. в пользу истца, поскольку первый в соответствии с пунктом 8.1 договора является средством обеспечения обязательств истца, тогда как основной договор аренды не был подписан сторонами не в результате неисполнения обязательств истцом, а в результате неисполнения обязательств по вводу в эксплуатацию и оформлению в собственность здания его собственниками. Сервисный же сбор, предусмотренный пунктом 7.1.2.2. предварительного договора подлежит оплате с даты начала Аренды. Договор аренды так и не был подписан сторонами спора.

Таким образом, с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу общества с ограниченной ответственностью “Бриз МН“ подлежит взысканию 368 702 руб. 36 коп. неосновательного обогащения в виде денежных средств перечисленных по платежным поручениям: N 1409 от 14.09.2008 г. на сумму 264 333 руб. 33 коп., N 1213 от 04.04.2008 г. на сумму 8697,42 руб.; N 1260 от 07.04.2008 г. на сумму 15860 руб.; N 1916 от 16.05.2008 г. на сумму 511 руб. 61 коп.; N 2610 от 24.07.2008 г. на сумму 15860 руб.; N 3019 от 28.07.2008 г. на сумму 15860 руб.; N 3594 от 01.09.2008 г. на сумму 15860 руб.; N 4158 от 03.10.2008 г. на сумму 15860 руб.; N 4895 от 07.11.2008 г. на сумму 15860 рублей.

Довод истца о необходимости применения пункта 10.7. предварительного договора не принимается судом, поскольку указанным пунктом предусмотрены последствия прекращения предварительного договора по основаниям, перечисленным в пункте 10.6, наличие которых истцом не доказано.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и иска относятся на сторон спора пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от “2“ августа 2010 года по делу N А33-1307/2010 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать расходы по проведению строительно-монтажных и отделочных работ в пользу ООО “Бриз МН“ в размере 2 248 283, 28 руб., в том числе:

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 539 587,99 рублей, а также 5 775, 14 рублей государственной пошлины по иску и 232,32 рубля по апелляционной жалобе;

с Ф.И.О. Олега Леонидовича 539 587.99 рублей, а также 5 775, 14 рублей государственной пошлины по иску и 232,32 рубля по апелляционной жалобе;

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 44 965,67 рублей, а также 481, 26 рублей государственной пошлины по иску и 19,36 рубля по апелляционной жалобе;

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 374 713.88 рублей, а также - 4 010,52 рубля государственной пошлины по иску и 161,33 рубля по апелляционной жалобе;

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 374 713,88 рублей, а также - 4 010,52 рубля государственной пошлины по иску и 161,33 рубля по апелляционной жалобе

с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 374 713,88 рублей, а также - 4 010,52 рубля государственной пошлины по иску и 161,33 рубля по апелляционной жалобе.

Исковые требования к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. г. Красноярск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу общества с ограниченной ответственностью “Бриз МН“ г. Москва 368 702,36 рублей неосновательного обогащения; в доход федерального бюджета 3 086 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Бриз МН“ г. Москва в доход федерального бюджета 24 105 рублей 85 копеек государственной пошлины по иску; в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 233 рубля 60 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части иска отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А.ХАСАНОВА

Судьи:

Н.А.КИРИЛЛОВА

О.В.МАГДА