Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу N А33-11214/2009 По делу о признании недействительными договоров купли продажи земельного участка, купли-продажи недвижимости в части продажи земельного участка и о применении последствий недействительности сделок.
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2010 г. по делу N А33-11214/2009
Резолютивная часть постановления объявлена “21“ апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен “21“ апреля 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Кирилловой Н.А., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ (истца) - Ворошиловой А.А., представителя по доверенности от 15 февраля 2010 года, Самойленко А.В., представителя по доверенности от 1 апреля 2010 года;
от общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “Европласт“ (ответчика) - Бинчурова М.И., представителя по доверенности от 12 августа 2009 года;
от общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“ (ответчика) - Селятиной Е.О., представителя по доверенности от 11 ноября 2009 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков - Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска, общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от “07“ декабря 2009 года по делу N А33-11214/2009, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, к обществу с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“, к Управлению градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (далее также ответчики):
- о признании недействительным договора N 1 купли продажи земельного участка от 9 января 2007 года в силу его ничтожности;
- о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости N 1/07 от 21 декабря 2007 года в силу ее ничтожности;
- об обязании ответчика - общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ возвратить земельный участок, кадастровый номер 24:56:0102001:0018 ответчику - обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“;
- об обязании ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ возвратить земельный участок, кадастровый номер 24:56:0102001:0018 ответчику - администрации города Сосновоборска (с учетом уточнения и замены ответчика).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края, государственное предприятие Красноярского края “Комплекс “СОСНА“, администрация города Сосновоборска.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил:
- о признании недействительным договора N 1 купли продажи земельного участка от 9 января 2007 года, заключенного между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“;
- о применении последствия недействительности сделки и обязании ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ возвратить земельный участок, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска, об обязании Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ денежные средства в сумме 1 133 221 рубль 64 копейки, уплаченные за земельный участок, из категории земель - земли поселений общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6;
- о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости N 1/07 от 21 декабря 2007 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ в части продажи земельного участка, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск по ул. Заводская,;
- о применении последствия недействительности сделки: обязании общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ возвратить земельный участок, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, об обязании общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ возвратить обществу с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ денежные средства в сумме 1 245 000 рублей, уплаченные за земельный участок, без НДС.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены.
Судом признан недействительным договор N 1 купли продажи земельного участка от 9 января 2007 года, заключенный между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“.
Судом также признан недействительным договор купли-продажи недвижимости N 1/07 от 21 декабря 2007 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ в части продажи земельного участка, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6.
Применены последствия недействительности сделки - договора N 1 купли продажи земельного участка от 09 января 2007 года:
обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ присуждена обязанность возвратить земельный участок, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска.
Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска присуждена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ денежные средства в сумме 1 133 221 рубля 64 копеек, уплаченных за земельный участок.
Применены последствия недействительности сделки - договора купли-продажи недвижимости N 1/07 от 21 декабря 2007 года:
обществу с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ присуждена обязанность возвратить земельный участок, общей площадью 54238,00 кв. м, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“;
обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ присуждена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ денежные средства в сумме 1 245 000 рублей, уплаченные за земельный участок.
С Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска, общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью “Фортуна-3“ по 1 333 рубля 34 копейки расходов по уплате государственной пошлины.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 на являвшемся предметом договора земельном участке находились объекты недвижимости, не принадлежавшие покупателю на праве собственности. В связи с ничтожностью первоначального договора купли-продажи, при заключении последующего договора продавец не имел правомочий на отчуждение земельного участка, в связи с чем и договор от 21 декабря 2007 года N 1/07 является недействительным.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“ обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 декабря 2009 года по делу N А33-11214/2009 и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, неверно истолковав закон, и применил закон, не подлежащий применению.
Государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, таким образом, согласно части 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска распорядилось земельным участком на законных основаниях. Земельный участок, являющийся объектом купли-продажи, прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обременений и ограничений использования земельного участка на момент его отчуждения не имелось.
Приходя к выводу о несоответствии договора от 9 января 2007 года N 1 пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не учел, что истец приобрел нежилые одноэтажные здания, расположенные по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, корп. 3 и 4, по договору продажи недвижимости от 27 ноября 2007 года. То есть на момент приобретения истцом объектов недвижимости земельный участок, на котором они находятся, уже являлся собственностью общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, и не находился в государственной или муниципальной собственности. Законодательством Российской Федерации не исключается возможность приобретения в собственность объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, не принадлежащих продавцу. Общество с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ приобрело здания, расположенные на земельном участке, не находившемся в государственной собственности и не принадлежавшем продавцу. В данном случае право истца на земельный участок должно регулироваться в соответствии со статьями 264, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, корп. 3 и 4, имело право приобрести государственное предприятие Красноярского края “Комплекс “СОСНА“, которое владело названными объектами недвижимости на праве хозяйственного ведения. Однако, государственное предприятие таким правом не воспользовалось.
Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска также не согласилось с решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 декабря 2009 года по делу N А33-11214/2009 и обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.
Вывод суда первой инстанции о несоответствии договора купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1 пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необоснован. Из данной нормы не следует, что в случае приобретения на праве собственности зданий, строений или сооружений, покупатель автоматически приобретает право собственности на расположенный под ним земельный участок. Государственное предприятие Красноярского края “Комплекс “Сосна“ о своих правах на объекты недвижимости и производных от них прав на земельный участок не заявляло, мероприятий по формированию земельного участка не проводило, а, следовательно, земельный участок до момента продажи его обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ по договору купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1 находился в статусе земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.
В пункте 3 статьи 36 Земельного участка Российской Федерации имеется в виду ситуация, когда на земельном участке расположено одно здание, права на которое имеют несколько собственников.
Суд первой инстанции не принял во внимание доводы ответчиков, ссылавшихся на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ также обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению общества, принимая решение, суд первой инстанции неверно истолковал положения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ограничения, установленные пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 года “О приватизации государственного и муниципального имущества“, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.
На момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ других собственников объектов недвижимости на спорном участке не было. При совершении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:00:18 между указанными лицами интересы третьих лиц нарушены не были, так как государственное предприятие Красноярского края “Красноярский технический центр“ собственником здания не являлось, и в соответствии с приведенным выше федеральным законом не имело права приобрести спорный земельный участок.
Истец приобрел право на нежилые строения по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, стр. 3 и 4, тогда, когда спорный земельный участок уже принадлежал обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 января, 4 и 15 февраля 2010 года апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“, Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ приняты к производству, рассмотрение жалобы назначено на 24 февраля 2010 года.
Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края в представленном суду отзыве на апелляционные жалобы указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции. На спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежавшие на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края “Красноярский технический центр“, поскольку последнее в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имело право на приобретение спорного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, договор от 9 января 2007 года N 1 нарушил его интересы, а впоследствии и интересы государственного предприятия Красноярского края “Комплекс “Сосна“ и общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“. На момент заключения договора между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“ от 21 декабря 2007 года N 1/07 земельный участок находился в государственной собственности.
Общество с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ в представленных суду отзыве на апелляционные жалобы и пояснениях также указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
В пояснениях истец указал на несоответствие договора от 9 января 2007 года N 1 пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заключив договор аренды земельного участка от 5 июня 2006 года N 27 общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ реализовало свое исключительное право на аренду земельного участка, следовательно, прав на заключение договора купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 общество и управление не имели.
Согласно отзыву, истец заинтересован в применении реституции ничтожных сделок купли-продажи, поскольку является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, применение последствий недействительности сделки приведет к возврату сторон в первоначальное положение, которое существовало до заключения недействительной сделки.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2010 года рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 14 апреля 2010 года.
В судебное заседание представители Управления градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска, агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края, государственного предприятия Красноярского края “Комплекс “СОСНА“, администрации города Сосновоборска, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб (уведомления о вручении почтового отправления N 66013602724751, N 66013602724744, N 66013602724737, N 66013602724768), не прибыли. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие названных лиц.
Представители общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“ поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 21 апреля 2010 года, об объявленном перерыве сделано публичное объявление на сайте Третьего арбитражного апелляционной суда. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено при участии тех же лиц в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 19 декабря 2007 года серии 24 ЕЗ N 736795, N 736794, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о 18 августа 2009 года (т. 1, л.д. 46, 47, 110-111), обществу с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ принадлежат на праве собственности объекты недвижимости: нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6.
Указанные объекты недвижимости приобретены обществом с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ по договору купли-продажи от 27 ноября 2007 года, заключенному с государственным предприятием Красноярского края “Комплекс “СОСНА“ на основании протокола торгов (аукциона) от 20 ноября 2007 года (т. 1, л.д. 45, т. 2, л.д. 22).
Согласно техническому паспорту от 30 марта 2006 (т. 1, л.д. 115) по адресу: Красноярский край г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, находиться нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, по год постройки здания - 1974.
Согласно техническому паспорту от 30 марта 2006 года (т. 1, л.д. 119) по адресу: Красноярский край г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, находиться на нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, год постройки здания - 1974.
Как следует из приказа Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом от 20 февраля 2004 года N 06к-136п “О государственной собственности Красноярского края“ и приказа агентства по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края от 31 июля 2006 года N 06-706п (т. 2, л.д. 45-46), указанные объекты недвижимости (корпус N 3, корпус N 4), ранее принадлежали на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края “Красноярский технический центр“. Приказом агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 2 августа 2007 года N 06-1160а (т. 1, л.д. 21) нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилое одноэтажное здание общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, расположенные по адресу: Красноярский край г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, закреплено на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием Красноярского края “Комплекс “Сосна“ в связи с отказом государственного предприятия Красноярского края “Красноярский технический центр“ от права хозяйственного ведения на данное имущество. По акту приема-передачи недвижимого имущества от 16 августа 2007 года N 06-1160а объекты были переданы государственному предприятию Красноярского края “Комплекс “Сосна“ (т. 1, л.д. 22). Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18 сентября 2007 года серии 24 ЕЗ N 635657, N 635658 (т. 1, л.д. 26-27) государственное предприятие Красноярского края “Комплекс “Сосна“ зарегистрировало право хозяйственного ведения на переданные ему объекты недвижимости.
Письмом от 17 ноября 2008 года исх. N 160 общество с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ обратилось в Администрацию города Сосновоборска Красноярского края с заявлением о формировании земельного участка, на котором находятся нежилые здания (корпуса 3,4) в целях дальнейшего выкупа сформированного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 48).
Объекты недвижимости истца расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 общей площадью 54238,00 кв. м.
Согласно кадастровому плану земельного участка от 15 ноября 2006 года N 56/06-0648 (т. 1, л.д. 59) земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018, площадью 54238,00 кв. м расположен по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д 1, категория земель - земли поселений, разрешенное и фактическое использование: для корпусов складов второго подъема N N 1,2. Правообладатель: государственная собственность.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 13 января 2004 года серии 24 ГБ N 007211, N 007212 (т. 1, л.д. 161-162) общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ являлось собственником зданий площадью 2 219,40 кв. м лит. Г18,Г18.1, и площадью 2211 кв. м, лит. Г. 17, Г17.1, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 1.
Договором от 5 июня 2006 года N 27 (т. 1, л.д. 163) обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ предоставлен в аренду земельный участок площадью 54 238 кв. м с кадастровым номером 24:56:0102001:0018, находящийся по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 1, для корпусов складов второго подъема N 1 и N 2.
Постановлением администрации города Сосновоборска от 4 декабря 2006 года N 1006 (т. 1, л.д. 61) земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018, площадью 54238,00 кв. м расположенный по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 1, для корпусов складов второго подъема N N 1,2, предоставлен в собственность обществу с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“.
По договору купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1 (т. 1, л.д. 62), подписанному между Управлением градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ (покупатель), продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность указанный выше земельный участок. Стоимость земельного участка составила 1 133 221 рублей 65 копеек.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от 14 декабря 2007 серии 24 ЕЗ N 736727, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2009 года N 30/001/2009-080 (т. 1, л.д. 64, 148), на основании договора купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ зарегистрировало право собственности на земельный участок 25 апреля 2007 года.
Постановлением Администрации города Сосновоборска от 5 июня 2006 года N 435 “О присвоении почтовых адресов зданиям, расположенным в промышленной зоне города Сосновоборска“ были присвоены почтовые адреса зданиям складов N N 1-4 ул. Заводская, 6. Постановлением Администрации города Сосновоборска от 13 декабря 2007 года N 1105 уточнен адрес земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м, а именно: вместо г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 1, был установлен адресный ориентир: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6 (т. 1, л.д. 24).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на недвижимое имущество от 18 августа 2009 года N 30/003/2009-774 земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м расположен по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6.
По договору купли-продажи недвижимости от 21 декабря 2007 года N 1/07 (т. 1, л.д. 144), заключенному между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“ (покупатель), и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 апреля 2007 года за N регистрационной записи 24-24-30/002/2007-361, продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество: здание общей площадью 2211,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, корпус 1; здание общей площадью 2211,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, корпус 2, земельный участок общей площадью 54238,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенный по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6. Стоимость земельного участка составила 1 245 000 рублей без НДС. Согласно пункту 2.4 договора купли- продажи недвижимости от 21 декабря 2007 года N 1/07 на момент подписания настоящего договора оплата произведена полностью, продавец претензий к покупателю не имеет.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 августа 2009 года N 30/003/2009-774 (т. 1, л.д. 112) собственником земельного участка общей площадью 54238 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:56:0102001:0018, расположенного по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, для корпусов складов N 1 и N 2, является общество с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“.
Считая договор купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1 и договор купли-продажи недвижимости от 21 декабря 2007 года N 1/07 в части купли-продажи земельного участка недействительными сделками в силу ничтожности, истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на статьи 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 3 подпункта 2 пункта 4 статьи 35, пункта 1, пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 совместного с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 1 июля 1996 года N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ Гражданский кодекс Российской Федерации также не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как следует из искового заявления, истец оспаривает законность договоров купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 общей площадью 54238,00 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6. В обоснование заявленного иска указано на нарушение данными договорами прав истца, поскольку последний имел право на приобретение на праве собственности части названного земельного участка.
Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о нарушении прав общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ договорами купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07.
Согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи от 27 ноября 2007 года, свидетельствам о государственной регистрации права от 19 декабря 2007 года серии 24 ЕЗ N 736795, N 736794, общество с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ приобрело право собственности на нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, на основании договора купли-продажи, заключенного с государственным предприятием Красноярского края “Комплекс “СОСНА“. Последнему согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18 сентября 2007 года серии 24 ЕЗ N 635657, N 635658 здания принадлежали на праве хозяйственного ведения.
Из технических паспортов от 30 марта 2006 года видно, что год постройки принадлежащих истцу зданий - 1974 год. Как следует из приказа Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом от 20 февраля 2004 года N 06к-136п “О государственной собственности Красноярского края“ и приказов агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 31 июля 2006 года N 06-706п и от 2 августа 2007 года N 06-1160, данные объекты недвижимости (корпус N 3, корпус N 4) ранее принадлежали на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края “Красноярский технический центр“, а затем были закреплены на праве хозяйственного ведения государственным предприятием Красноярского края “Комплекс “СОСНА“.
Сторонами по делу не оспаривается тот фак“, что принадлежащие истцу на праве собственности нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, находятся на земельном участке с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м расположенного по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6.
Ранее земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м имел адрес: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 1, для корпусов складов второго подъема N N 1,2 и согласно кадастровому плану от 15 ноября 2006 года N 56/06-0648 находился в государственной собственности.
По оспариваемому истцом договору купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1, заключенному между Управлением градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ (покупатель), земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м передан в собственность общества с ограниченной ответственностью Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ (покупатель)
В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора от 9 января 2007 года N 1) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Однако, в силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции, действовавшей на 9 января 2007 года), юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из приведенного выше следует, что общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ вправе было требовать предоставления ему на праве собственности земельного участка лишь в части, занимаемой принадлежащими ему зданиями и необходимыми для их использования, поскольку на момент заключения договора от 9 января 2007 года N 1 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежавшие на праве хозяйственного ведения государственному предприятию Красноярского края “Красноярский технический центр“, имеющему право на приобретение права на занимаемый данными объектами земельный участок. Действие исключительного права государственного предприятия Красноярского края “Красноярский технический центр“ - правопредшественника общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ на приватизацию земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1. В связи с указанным ссылка ответчиков на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованна.
При данных обстоятельствах приватизация земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м в той его части, которая необходима для использования обществом с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
Следовательно, договор от 9 января 2007 года N 1 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находятся нежилые здания общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ и которая необходима для их использования. По смыслу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 551, 552 Гражданского кодекса, статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ в их взаимной связи и с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что сделки, нарушающие предусмотренные законом ограничения действия субъективного исключительного права (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации) либо субъективного права на переоформление (статья 3 Вводного закона), ничтожны.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку по смыслу статей 183, 209, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжаться вещью, в том числе отчуждать ее по договору купли-продажи, вправе исключительно собственник данной вещи либо управомоченное собственником лицо, а договор от 9 января 2007 года N 1 ничтожен в части приватизации обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ земельного участка, занимаемого принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ объектами недвижимости и необходимого для их использования и не влечет в данной части возникновения правовых последствий, общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ не было правомочно распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 в указанной части.
Следовательно, договор от 21 декабря 2007 года N 1/07, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест - Актив“, не соответствует гражданскому законодательству в части отчуждения в рамках земельного участка общей площадью 54238,00 кв. м с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 земельного участка, занимаемого принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ объектами недвижимости и необходимого для их использования.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, исковые требования общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ подлежат удовлетворению в части признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 9 января 2007 года N 1, заключенного между Управлением градостроительства имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, и от 21 декабря 2007 года N 1/07, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “Европласт“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“, в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, расположенных по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, и необходимой для их использования.
В оставшейся части исковые требования общества с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ не подлежат удовлетворению в виду следующего.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как указано выше, общество с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ как собственник объектов недвижимости праве было требовать предоставления ему на праве собственности земельного участка в части, занимаемой принадлежащими ему зданиями и необходимыми для их использования. Ссылка истца на реализацию обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ права, предусмотренного частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, путем заключения договора аренды от 5 июня 2006 года N 27 основан на неверном толковании норм права.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание его границ и иные характеристики. Таким образом, при выделении в последующем из земельного участка с кадастровый номер 24:56:0102001:0018 его части, необходимой для использования принадлежащего истцу недвижимого имущества, земельный участок как объект права не исчезнет, изменятся лишь его параметры.
Таким образом, признание договоров купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 по отчуждению земельного участка недействительными в полном объеме нарушило бы как права общества с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“, так и общества с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“. Возможность признания недействительным договора купли-продажи в отношении части земельного участка подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 5 июля 2005 года N 15524/04).
В применении последствий недействительности договоров купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 суд апелляционной инстанции отказывает обществу с ограниченной ответственностью “ФОРТУНА-3“ в виду следующего.
В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Однако, в настоящем деле судом признаны недействительными часть сделки - договоров купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, расположенных по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, д. 6, и необходимой для их использования. До определения границ земельного участка занятого названными объектами недвижимости и необходимой для их использования, проведения в установленных законом порядке мероприятий по определению данных земельных участков, суд апелляционной инстанции не может решить вопрос об обязании ответчиков возвратить конкретную часть земельного участка с кадастровый номер 24:56:0102001:0018. Возложение на ответчиков обязанности возвратить весь земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,00 кв. м необоснованно, поскольку в части договоры от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 признаны не противоречащими действующему законодательству.
По указанным же причинам суд первой инстанции не может возложить на продавцов по договорам купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 обязанность возвратить часть покупной цены.
Принятие настоящего постановления не лишает сторон договоров купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и от 21 декабря 2007 года N 1/07 обратиться с самостоятельными требованиями о применении последствий недействительности части названных сделок.
Признание недействительными договора купли-продажи от 9 января 2007 года N 1 и договора купли-продажи недвижимости от 21 декабря 2007 года N 1/07 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018, занимаемого нежилыми зданиями общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, заключенных ответчиками, само по себе вносит определенность в правовую сферу истца и сможет повлиять на его правовое положение.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 7 декабря 2010 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от “07“ декабря 2010 года по делу N А33-11214/2009 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным договор N 1 от 9 января 2007 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54 238, 0 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, город Сосновоборск, улица Заводская, 1, заключенный между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, и необходимой для их использования.
Признать недействительным договор N 1/07 от 21 декабря 2007 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54 238, 0 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, город Сосновоборск, улица Заводская, д. 6, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Красноярский завод “ЕВРОПЛАСТ“ и обществом с ограниченной ответственностью “ПромИнвест-Актив“ в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв. м, корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв. м, корп. 4, и необходимой для их использования.
В остальной части исковых требований отказать.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи:
Н.А.КИРИЛЛОВА
И.А.ХАСАНОВА