Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.04.2010 по делу N А33-16408/2008 Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворены, поскольку ответчик был извещен об увеличении арендной платы уведомлением, которое было получено сотрудником ответчика.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 апреля 2010 г. по делу N А33-16408/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.,

судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ (истца) - Калиновского М.А. - представителя по доверенности от 18.11.2009 N 26, Боровика Ф.В. - директора,

от общества с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Экта-Трейд“ (ответчика) Жирковой С.В. - представителя по доверенности от 20.01.2010, Моисеенко Т.Н. - генерального директора,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“

на решение Арбитражного
суда Красноярского края

от 05 мая 2009 года по делу N А33-16408/2008, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

открытое акционерное общество “Красноярский леспромхоз“ (далее - ОАО “Красноярский леспромхоз“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Экта-Трейд“ (ООО “ПКФ “Экта-Трейд“) о взыскании 1 266 744 рублей 62 копеек задолженности, в том числе задолженности по договору N 95 от 01.01.2000 - 1 080 351 рубль 62 копейки и по договору N 256/Ц от 15.05.2002 - 186 393 рубля.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05 мая 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 12 октября 2009 года решение суда первой инстанции от 05 мая 2009 года по делу отменено. Исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Экта-Трейд“ в пользу открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ взысканы расходы в размере 1 080 351 рубль 62 копейки, а также задолженность по договору аренды в размере 186 393 рубля.

Постановлением кассационной инстанции от 12 января 2010 года постановление апелляционной инстанции от 12 октября 2009 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Третий арбитражный апелляционный суд.

Как указал суд кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договору N 95 от 01.01.2000, суд апелляционной инстанции исходил из представленного истцом сводного расчета задолженности ответчика. При этом судом не было учтено, что в соответствии с пунктом 3.6 указанного договора при заключении совладельцем договоров напрямую с коммунальными и обслуживающими организациями, соответствующая статья затрат исключается из сметы расходов с момента подписания
указанных выше договоров, при отсутствии задолженности за прошлый период. Имеющимся в материалах дела договору на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ N 13/01797 от 23.11.2005, заключенному между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью “КрасКом“, акту от 02.10.1998 об утверждении границ ответственности обслуживания тепловых сетей и прочего теплоиспользующего оборудования, акту от 05.02.2004 на отпуск электрической энергии, техническим условиям от 05.03.2004 судом апелляционной инстанции оценки не дано.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по договору аренды N 256/Ц от 15.05.2002, суд апелляционной инстанции не дал оценку доказательствам, представленным ответчиком, не выяснил вопрос о том, действовал ли представленный договор в период, входящий в сумму задолженности, заявленную истцом, производил ли ответчик платежи по указанному договору, а также судом не дана оценка письму открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ N 74 от 18.09.2008.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость суду апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела учесть все указанное в постановлении от 12.01.2010, дать оценку представленным ответчиком документам и документам, приложенным к кассационной жалобе, результат такой оценки отразить в принимаемом судебном акте.

В апелляционной жалобе истец указал, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим:

- суд первой инстанции, ссылаясь на то, что ответчик не был надлежащим образом уведомлен о повышении с 01.01.2008 размера ежемесячной арендной платы до 62 131 рублей, не дал оценки тому обстоятельству, что ответчик не оспаривает своего нахождения в арендуемом помещении до апреля 2009 года включительно. Ответчик не отрицает тот факт, что до указанного увеличения размера арендной платы стоимость арендуемого помещения составила 53 240 рублей. Ответчиком данные денежные средства
до декабря 2007 года оплачивались в полном объеме, доказательств внесения арендной платы за период с января по март 2008 года ответчиком в материалы дела не представлено.

- в отсутствие доказательств оплаты ответчиком за период с января по март 2008 года арендной платы судом первой инстанции сделан вывод об отсутствии задолженности по договору аренды;

- договор аренды предусматривает простую письменную форму уведомления об изменении арендной платы. В материалы дела представлено уведомление от 19.12.2007, полученное 24.12.207 старшим инженером ответчика. На уведомлении стоит дата получения уведомления, должность лица, получившего уведомление и расшифровка подписи. Ответчик не оспорил того обстоятельства, что должностное лицо, а именно, старший инженер, уведомления не получал и не являлся работником ответчика;

- из уведомлений об изменении размера арендной платы за предыдущие периоды, а именно: от 30.12.2004, от 30.12.2005, от 21.12.2006, усматривается, что между сторонами договора аренды сложился определенный порядок информирования об изменении размера арендной платы. На протяжении трех лет такие уведомления вручались иным сотрудникам ответчика, а не директору;

- суд не учел того, что частичная оплата арендной платы за апрель 2008 года в размере 14 790 рублей подтверждает согласие ответчика с новым размером арендной платы - 62 131 рублей в месяц. Указанная сумма исчислена исходя из нового размера арендной платы (62 131 рубль) за количество дней фактического пользования ответчиком в апреле 2008 года арендуемым помещением;

- отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору N 95 от 01.01.2000, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора сформулированы неопределенно в части указания объектов, в том числе занимаемых ответчиком. Однако ответчик не оспаривает того обстоятельства,
что является одним из собственников нежилого здания, находящегося в г. Красноярске по ул. Гладкова, 4;

- в договоре N 95 от 01.01.2000 не указана общая площадь здания, но установлен процент площади здания, принадлежащей ответчику - 18,3%. Доказательств наличия сделок по отчуждению имущества, и тем самым уменьшение доли в собственности ответчика, не представлено. Поскольку право собственности у ответчика прекращено не было, то и от обязанности содержать принадлежащую ему долю он не освобожден;

- с период с 2005 по 2007 годы в отсутствие договорных отношений по содержанию здания стороны совместно несли бремя расходов по содержанию имущества, даже при отсутствии в 2007 году согласованной сметы расходов.

Ответчик в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям:

- представленные истцом в доказательство увеличения размера арендной платы уведомления от 30.12.2004, от 30.12.2005, от 21.12.2006, от 19.12.2007 не были получены ответчиком в установленном порядке. Истцом не представлено доказательств вручения надлежащим образом уполномоченному представителю ответчика уведомления N 114 от 19.12.2007 об изменении арендной платы до 62 131 рублей в месяц;

- довод истца о том, что между сторонами договора аренды N 256/Ц от 15.05.2002 сложился особый порядок уведомления ответчика об изменении размера арендной платы не может быть принят во внимание, т.к. порядок изменения размера арендной платы установлен пунктом 3.5 договора;

- довод истца, что ответчик согласился с новым размером арендной платы (62 131 рублей в месяц), оплатив 14 790 рублей платежным поручением N 397 от 24.09.2009 “за аренду подвала за апрель 2008 года“ не может быть принят во внимание, так как
оплаченная сумма рассчитана ответчиком самостоятельно исходя из ранее действовавшего размера арендной платы за фактически занимаемую ответчиком площадь, за вычетом признанных истцом 150 000 рублей (сумма, на которую ответчиком произведены улучшения в арендуемом помещении);

- срок действия договора N 95 от 01.01.2000 истек 31.12.2005;

- после истечения срока действия договора N 95 от 01.01.2000 истец и ответчик согласовали смету расходов по содержанию здания, расположенного по адресу; г. Красноярск, ул. Гладкова, 4, на 2006 год, то есть отношения сторон по договору в течение 2006 года независимо от истечения срока действия договора основаны на утвержденной на период с 01.01.2006 по 31.12.2006 смете;

- представленная истцом смета по совместному содержанию здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 4, на 2007 год ответчиком не согласована, смета на 2008 год не представлена, правовые основания для взыскания задолженности по договору N 95 от 01.01.2000 отсутствуют.

В пояснениях к отзыву на апелляционную жалобу ответчик указал, что акты передачи помещения из аренды от 03.04.2008 и от 14.04.2008 со стороны ответчика подписаны неуполномоченным лицом. Указанные в актах помещения (кабинет N 38, кабинет N 51) ответчиком не занимались. Данные акты не подтверждают, когда помещения были переданы от ответчика истцу, равно как и размер занимаемой ответчиком площади.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 судебное заседание назначено на 16.02.2010.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.02.2010 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 10.03.2010 с целью представления представителем ОАО “Красноярский леспромхоз“ документального обоснования сводного расчета задолженности по договору от 01.01.2000 N 95, представителем ООО “ПКФ “Экта-Трейд“ документального подтверждения исполнения договора на отпуск питьевой воды и прием сточных и загрязняющих
веществ, документального подтверждения расходов на текущий ремонт в сумме 150 000 рублей.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с нахождением в ежегодном очередном отпуске произведена замена судьи Гуровой Т.С. в судебном составе на судью Споткай Л.Е.

В судебном заседании 10.03.2010 представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии штатного расписания ООО “ПФК “Экта-Трейд“ на 2007 - 2008 годы, копии формы АДВ-6-1 за период с 01 января 2007 года по 31 декабря 2007 года.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил удовлетворить ходатайство и приобщить представленные заявителем документы к материалам дела для оценки возражений относительно апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком договоров на водопотребление о водоотведение, а также доказательств, свидетельствующих о затратах ответчика на ремонт и переоборудование нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 4.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 30.03.2010.

В судебном заседании 30.03.2010 представитель истца возражал против удовлетворения ходатайств ответчика.

Суд апелляционной инстанции, оценив с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства ответчика о принятии дополнительных доказательств, определил отказать в их удовлетворении, так как ответчиком не доказана уважительность причины невозможности представления суду первой инстанции данных документов.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, заявил
ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих затраты ответчика на выполнение кровельных работ и обслуживание пожарной сигнализации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Рассмотрев указанное ходатайство ответчика, апелляционный суд отклонил его в связи с тем, что факт затрат ответчика, понесенных в связи с самостоятельным заключением договоров с коммунальными и обслуживающими организациями исключен судом из предмета доказывания.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком подписан договор N 95 от 01.01.2000 о совместном содержании здания (далее - договор о совместном содержании здания), в соответствии с которым истец выступает заказчиком и заключает договоры с коммунальными и обслуживающими предприятиями по проведению ремонтных и иных услуг по содержанию сетей, предоставлению теплоэнергии для зданий, находящихся по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4. Истец производит расчеты с предприятиями города за фактически выполненные услуги, ответчик (совладелец) обязуется оплачивать истцу расходы по договору пропорционально принадлежащим ему площадям 18,3 % от общей площади здания, согласно прилагаемой к договору смете, являющейся неотъемлемой частью договора. В соответствии с пунктом 3.1 договора о совместном содержании здания ответчик возмещает истцу затраты по содержанию здания согласно согласованной сторонами смете.

Согласно пункту 4.1 договора о совместном содержании здания срок его действия устанавливается с 01.01.2000 по 31.12.2000. Согласно пункту 4.2 договор пролонгируется с согласия обеих сторон, что должно быть подтверждено двухсторонним документом (т. 1 л.д. 13, 14).

Истцом утверждена и ответчиком согласована 11.04.2000 смета расходов по содержанию здания по адресу: г. Красноярск
ул. Гладкова 4, на 2000 год, которая введена с 01.01.2000 (т. 1 л.д. 52).

В соответствии с соглашением от 07.04.2000 к договору N 95 от 01.01.2000 в связи с заключением договора на возмещение затрат за пользование электрической энергией от 07.04.2000 из сметы к договору N 95 от 01.01.2000 исключена стоимость электроэнергии (т. 1 л.д. 50).

Истцом утверждена и ответчиком согласована 11.04.2000 смета расходов по содержанию здания на 2000 год, которая введена с 07.04.2000 (т. 1 л.д. 51).

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 30.12.2003 к договору N 95 от 01.01.2000 пункт 3.7 договора изменен: стоимость текущих и капитальных ремонтов трансформаторной подстанции оплачивается совладельцем дополнительно, согласно фактическим затратам, пропорционально потребляемой им электроэнергии, а наружных и внутренних (цокольный этаж) инженерных сетей - пропорционально принадлежащим ему площадям.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.1 договора изменен, согласно изменениям срок действия договора продлен по 31.12.2004.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.2 договора изменен и согласно изменениям договор пролонгируется на год на прежних условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть (т. 1 л.д. 15).

В январе 2006 года истцом утверждена и ответчиком согласована смета расходов по содержанию здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4 на 2006 год (т. 1 л.д. 53).

Смета на 2007 год ответчиком не согласована (т. 1 л.д. 54).

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору N 95 от 01.01.2000 в размере 1 080 351 рубль 62 копейки согласно представленному сводному расчету задолженности (т. 1 л.д. 114-118).

Согласно свидетельству о государственной регистрации
права собственности от 21.11.2003 часть здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова, 4 (литер “А“) площадью 2548,10 кв.м., принадлежит истцу на праве собственности (т. 1 л.д. 11).

Между сторонами по делу заключен договор аренды N 256/Ц от 15.05.2002 (далее - договор аренды), в соответствии с которым истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения в цокольном этаже N 38 и 51 общей площадью 165,4 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова, 4. Арендная плата согласно договору составила 16 666 рублей 67 копеек в месяц, без НДС. Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2002 по 01.08.2003 (т. 1 л.д. 16-18).

Факт передачи помещений в аренду стороны не оспаривают.

Дополнительным соглашением от 18.12.2002 к договору аренды N 256/Ц от 15.05.2002 арендная плата увеличена до 27 565 рублей 56 копеек в месяц, без НДС, срок договора аренды N 256/Ц от 15.05.2002 продлен до 31.12.2003. Днем вступления в силу данного дополнительного соглашения определено 01.01.2003 (т. 1 л. 19).

Дополнительным соглашением от 30.12.2003 к договору аренды N 256/Ц от 15.05.2002 арендная плата установлена в размере 36 380 рублей 06 копеек в месяц в том числе НДС 5 549 рублей 50 копеек. Срок действия соглашения определен с 01.01.2004 по 31.12.2004 (т. 1 л.д. 20).

Дополнительным соглашением от 30.12.2004 к договору аренды N 256/Ц от 15.05.2002 пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: “Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении его расторгнуть, договор считается пролонгированным на тот же срок на прежних условиях.“ (т. 1 л.д. 21).

Согласно уведомлениям N 45 от 30.12.2004, N 96 от 30.12.2005, N 117 от 21.12.2006, N 114 от 19.12.2007 арендная плата по договору N 256/Ц от 15.05.2002 в месяц с 01.01.2005 составила 38 300 рублей с НДС, с 01.01.2006 - 45 960 рублей с НДС, с 01.01.2007 - 53 240 рублей с НДС, с 01.01.2008 - 62 131 рублей с НДС (т. 1 л.д. 22-25).

01.03.2008 истец заявил об отказе от договора аренды нежилых помещений в цокольном этаже площадью 165,4 кв.м. по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова, 4 (т. 1 л.д. 26).

Согласно актам от 03.04.2008 и 14.04.2008 арендованные помещения N 38 и N 51 возвращены истцу (т. 10 л.д. 66-67).

Из представленного истцом расчета задолженности ответчика по договору аренды следует, что сумма арендной платы за январь - апрель 2008 года по счетам-фактурам N 7 от 31.01.2008, N 158 от 28.02.2008, N 326 от 31.03.2008, N 503 от 30.04.2008 составила 201 183 рубля (т. 1 л.д. 43-46).

Согласно платежному поручению N 397 от 24.09.2008 ответчиком оплачена аренда подвала за апрель в размере 14 790 рублей (т. 1 л.д. 47).

Поскольку задолженности ответчика по договору аренды погашена не в полном объеме истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с иском о взыскании с ответчика 186 393 рублей долга за январь - апрель 2008 года.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05 мая 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ОАО “Красноярский леспромхоз“, не согласившись с указанным решением суда, обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Истцом заявлено исковое требование о взыскании 1 080 351 рубль 62 копейки по договору N 95 от 01.01.2000.

Арбитражным судом первой инстанции сделан вывод о том, что условия договора N 95 от 01.01.2000 сформулированы неопределенно в части указания объектов (зданий), в том, числе занимаемых ответчиком.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данный вывод не соответствует материалам дела.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В настоящем деле истец и ответчик, являющиеся сособственниками здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4, договором N 95 от 01.01.2000 определили порядок несения бремени его содержания.

Как обоснованно указал истец, в договоре N 95 от 01.01.2000 действительно нет указания на общую площадь здания. При этом определена часть от общей площади, принадлежащая ответчику - 18,3%.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик возмещает истцу затраты по содержанию здания согласно согласованной сторонами смете. В материалах дела имеются сметы, в которых определен перечень расходов истца по содержанию здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4, а также стоимость указанных расходов.

Таким образом, поскольку сметой определен перечень расходов, их стоимость, договором установлен процент покрытия данных расходов ответчиком, договор N 95 от 01.01.2000 не может быть признан незаключенным. Кроме того, фактическое исполнение сторонами договора подтверждает определенность его условия о предмете.

В соответствии с дополнительными соглашениями срок данного договора неоднократно продлялся. В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.2 договора изменен и согласно изменениям договор пролонгируется на год на прежних условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом буквального толкования пункта 4.2. договора о совместном содержании здания в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2003 договор N 95 от 01.01.2000 прекратил свое действие 31.12.2005.

В 2006 году возмещение расходов истца по содержанию здания осуществлялось на основании утвержденной истцом и согласованной ответчиком сметы расходов по содержанию здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4 на 2006 год.

Смета на 2007 год ответчиком не согласована.

Поскольку исковое требование о взыскании 1 080 351 рубля 62 копеек за период с января по октябрь 2008 года основано на договоре N 95 от 01.01.2000, прекращенном истечением срока действия 31.12.2005, отказ суда первой инстанции в удовлетворении данного требования истца является обоснованным.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о заключении прямых договоров с коммунальными и обслуживающими организациями не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Также пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законодатель установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В случае отсутствия государственной регистрации договор нельзя признать заключенным.

Договор аренды N 256/Ц от 15.05.2002 заключен на срок менее года (с 01.09.2002 по 01.08.2003) и не нуждается в государственной регистрации.

Дополнительными соглашениями от 18.12.2002 и от 30.12.2003 срок договора аренды продлен с 01.01.2003 до 31.12.2003 и с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Срок действия указанных дополнительных соглашений равен году, следовательно, они в силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации. В ее отсутствие дополнительные соглашения являются незаключенными (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пунктах 10, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания действия договора аренды N 256/Ц от 15.05.2002 ответчик продолжал занимать спорные помещения, то договор аренды считается возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды N 256/Ц от 15.05.2002 расчет платы за аренду может изменяться после письменного уведомления арендатора.

В материалы дела истцом представлено уведомление N 114 от 19.12.2007, согласно которому истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы в месяц по договору N 256/ц от 15.05.2002 до 62 131 рубля, включая НДС. На бланке уведомления имеется отметка о получении уведомления 24.12.2007 старшим инженером Федюхиным А.А. с его подписью.

Согласно штатному расписанию за 2007 и 2008 год, представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции, Федюхин А.А. не является работником ответчика. Доверенность, подтверждающая полномочия указанного лица на получение уведомлений об изменении ставок арендной платы в материалы дела не представлена.

Учитывая изложенное вывод суда первой инстанции о том, что уведомление об увеличении арендной платы в месяц по договору N 256/ц от 15.05.2002 до 62 131 рубля, включая НДС, вручено ненадлежащим образом является верным.

Однако, отказывая на этом основании в удовлетворении требования о взыскании 186 393 рублей задолженности по договору N 256/Ц от 15.05.2002, суд первой инстанции не учел следующего.

В материалах делах имеется уведомление N 117 от 21.12.2006 об увеличении арендной платы с 01.01.2007 до 53 240 рублей с НДС, полученное Бригидиной.

Согласно имеющемуся в материалах дела штатному расписанию Бригидина является сотрудником общества с ограниченной ответственностью ООО “ПКФ “Экта-Трейд“ (бухгалтер-кассир). Таким образом, уведомление N 117 от 21.12.2006 об увеличении арендной платы с 01.01.2007 до 53 240 рублей с НДС, вручено согласно условиям договора N 256/Ц от 15.05.2002 (пункт 3.5.).

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата в спорный период подлежит расчету исходя из ставки 53 240 рублей с НДС.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

01.03.2008 истец заявил об отказе от договора аренды нежилых помещений в цокольном этаже площадью 165,4 кв.м. по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова, 4. Следовательно, по истечении трех месяцев договор аренды прекратил свое действие.

Условия договора N 256/ц от 15.05.2002 о порядке одностороннего расторжения (пункты 4.3., 4.4.) не принимаются, так как рассчитаны на иные правовые ситуации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно актам от 03.04.2008 и 14.04.2008 арендованные помещения N 38 и N 51 возвращены истцу.

В соответствии с соглашением, заключенным между истцом и ответчиком в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации площадь помещений по договору аренды 256/ц от 15.05.2002 на момент возврата составила:

- помещение N 38 - 102.84 кв.м;

- помещение N 51 - 62.34 кв.м.

Следовательно, арендная плата подлежит расчету с 01.01.2008 по 03.04.2008 по помещению N 38 и с 01.01.2008 по 14.04.2008 по помещению N 51 исходя из площади помещений, установленных соглашением сторон.

Размер задолженности по договору аренды за указанный период составил 172 395 рублей 13 копеек.

Платежным поручением от 24.09.2008 N 397 ответчик произвел частичное погашение задолженности за апрель на сумму 14 790 рублей.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об удовлетворении требований истца в размере 157 605 рублей 13 копеек. В остальной части заявленных требований следует отказать.

Довод ответчика о необходимости уменьшения суммы задолженности по договору аренды на величину произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 150 000 рублей подлежит отклонению апелляционным судом.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязан, в том числе: не производить реконструкцию помещений, переоборудование и другие капитальные работы без согласия арендодателя.

Доказательств, подтверждающих письменное предварительное согласование с арендодателем времени, объемов и сроков проведения капитального ремонта в здании по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова, 4, в материалы дела не представлено.

Представленные ответчиком в материалы дела сче“а-фактуры, накладные на поставку товара в установленном законом и договором порядке истцом не согласованы.

Кроме того ответчиком не доказано в каком техническом состоянии находилось имущество до передачи его в аренду, необходимость производства отдельных видов работ.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Учитывая, что обязанность, предусмотренная подпунктом 1 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации истцом не исполнена, государственная пошлина за рассмотрение искового заявления подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, после уплаты которой он вправе требовать возмещения указанной суммы пропорционально удовлетворенным требованиям с другой стороны по делу в составе судебных расходов.

Расходы истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и расходы ответчика по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относится на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы ответчика по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы (875 рублей 50 копеек) подлежат компенсации за счет истца за минусом расходов истца по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, (124 рубля 50 копеек), подлежащих компенсации за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 мая 2009 года по делу N А33-16408/2008 отменить. Принять новый судебный акт. Заявленные требования удовлетворить частично. Взыскать общества с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Экта-Трейд“ в пользу открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ задолженность по аренде в сумме 157 605 рублей 13 копеек. В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 17 833 рубля 72 копейки.

Взыскать с открытого акционерного общества “Красноярский леспромхоз“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Экта-Трейд“ 751 рубль расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

П.В.ШОШИН

Судьи:

О.В.ПЕТРОВСКАЯ

Л.Е.СПОТКАЙ