Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010 по делу N А33-8977/2009 В удовлетворении заявления о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору аренды имущественного комплекса отказано правомерно, поскольку испрашиваемые заявителем объекты расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в целях сохранения объекта культурного наследия недопустимо, площадь арендуемого по договору аренды недвижимого имущества превышает предельное значение, установленное законом.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 февраля 2010 г. по делу N А33-8977/2009

Резолютивная часть постановления объявлена “18“ февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен “27“ февраля 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Первухиной Л.Ф.,

судей: Демидовой Н.М., Дунаевой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Станько О.П.,

при участии:

от заявителя (закрытого акционерного общества “Центральный парк“): Кастиной Н.С., представителя по доверенности N 6 от 20.01.2009,

от ответчика (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска): Буровой Е.И., представителя по доверенности N 81 от 30.12.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Центральный парк“

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от “09“ декабря 2009 года по
делу N А33-8977/2009, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

закрытое акционерное общество (ЗАО) “Центральный парк“ обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании незаконным решения-уведомления Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска N 26688 от 04.05.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору N 8032 аренды имущественного комплекса от 10.11.2003, а именно нежилое помещение общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 1; нежилое помещение общей площадью 413, 9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8 кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 11 по заявлению N 39 от 06.04.2009.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - Кащавцев Сергей Леонидович, Попов Вадим Николаевич, Министерство культуры Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.12.2009 в удовлетворении заявления отказано.

Не
согласившись с указанным решением, закрытое акционерное общество (ЗАО) “Центральный парк“ обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, мотивированной следующими доводами:

- факт передачи Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, третьим лицам в долгосрочную аренду имеет существенное значение для настоящего дела,

- Департаментом не представлены доказательства того, что недвижимое и движимое имущество, переданное в аренду заявителю по договору аренды N 8032 от 10.11.2003, является имущественным комплексом,

- обществом в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что на территории “памятного места, связанного с историей и культурой города“ находится недвижимое имущество, принадлежащее различным собственникам, поэтому вывод суда о недопустимости деления спорного земельного участка не соответствует обстоятельствам дела,

- судом не применены статьи 2, 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, статья 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“, подлежащие применению при рассмотрении дела,

- статьей 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 определено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения; площадь недвижимого имущества, заявленного обществом к выкупу, не превышает предельное значение в 1000 кв.м., установленное указанным Законом.

Министерство культуры Красноярского края, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска не согласились с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Третьи лица Кащавцев С.Л., Попов В.Н., в судебное заседание не явились, представителей не направили. Копия определения арбитражного суда о времени и месте судебного заседания, направленная по известным суду адресам третьих лиц,
возвращены органом связи с отметкой “истек срок хранения“.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, считаются надлежащим образом извещенными, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Таким образом, Кащавцев С.Л., Попов В.Н., считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Министерство культуры Красноярского края извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением N 650333.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

10.11.2003 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ЗАО “Центральный парк“(арендатор) заключен договор N 8032 аренды имущественного комплекса, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование имущественный комплекс, в том числе: недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1 052 единиц. Согласно пункту 1.1. договора имущественный комплекс расположен на земельном участке кадастровый номер 24:50:0300267:0006 по адресу: ул. К. Маркса, 151.

Срок действия договора установлен с 01.10.2003 по 27.03.2027 (п. 2.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 4.2.1. договора арендатор обязуется использовать недвижимое имущество и движимое исключительно в соответствии с условиями настоящего договора.

Арендатор обязан проводить ежегодные мероприятия по озеленению парка (вырубка сухих пород, омоложение зеленых насаждений и прочее (п. 4.2.24. договора). Проводить
культурно-массовые и физкультурно-оздоровительные мероприятия в количестве не менее 300 в год, с согласованием плана мероприятий с Управлением культуры администрации города (п. 4.2.26. договора).Участвовать в социально-культурных акциях и мероприятиях, проводимых администрацией города (п. 4.2.27. договора).

В силу п. 4.2.25 арендатор обязан установить входную плату не более 5% от минимального месячного размера оплаты труда, установленный законом, за одно посещение с сохранением бесплатного посещения для определенных категорий населения: ветераны ВОВ и труда, дети до 7 лет, инвалиды, военнослужащие срочной службы. Размер стоимости входного билета может пересматриваться ежегодно по соглашению сторон.

Арендатор обязан нести расходы, связанные с увольнениям работников МУК “Центральны парк“ в случае принятия решения учредителя о ликвидации учреждения (п. 4.2.21. договора) и трудоустроить коллектив МУК “Центральный парк“ (п. 4.2.22. договора).

Арендатор обязан соблюдать единые требования, предъявляемые к оформлению фасадов строений (п. 4.2.19. договора). Содержать в надлежащем виде и благоустраивать прилегающую территорию за счет собственных средств (п. 4.2.19. договора).

Пунктом 4.2.23 договора предусмотрена также обязанность арендатора заключить охранный договор с Комитетом про охране и использованию памятников истории и культуры.

Судом установлено, что заключение договора аренды от 10.11.2003 N 8032 согласовано в том числе и.о. начальника Управления культуры администрации г. Красноярска 14.10.2003.

По акту приема-передачи от 01.10.2003 - приложение N 1 к договору от 10.11.2003 N 8032 недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, передано арендатору.

По акту приема-передачи - приложение N 2 к договору от 10.11.2003 N 8032 арендатору было передано движимое имущество (в том числе: танцплощадки, волейбольная площадка, ограждения, центральная аллея, аттракционы, мебель, оборудование).

Дополнительными соглашениями к договору от 10.11.2003 N 8032,
стороны изменяли размер арендной платы, уточняли площадь арендуемых помещений, количество единиц движимого имущества, дополнительным соглашением N 13 от 07.03.2008 общая площадь недвижимого имущества уточнена: 1816 кв.м (т. 1, л. 154).

Дополнительными соглашениями к договору от 10.11.2003 N 8032, стороны изменяли размер входной платы на территорию парка (соглашения от 21.03.2006 N 7, от 29.06.2007 N 11).

Судом установлено, что на основании договора от 02.08.2007 N 2/2007 полномочия исполнительного органа (директора) переданы ЗАО “Центральный парк“ (управляемая организация) ООО “Холдинговая компания “Сибирь“ (управляющая организация).

06.04.2009 ЗАО “Центральный парк“ в лице ООО “Холдинговая компания “Сибирь“ обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением (исх. N 39) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества путем передачи ему в собственность: нежилого помещения общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 1; нежилое помещение общей площадью 413, 9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8 кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 11, всего общей
площадью 979,8 кв.м.

Уведомлением от 04.05.2009 N 26688 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказал в передаче испрашиваемых объектов недвижимости в собственность, сослался на часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, статью 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 “ Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение“.

Отказ в передаче объектов недвижимости в собственность ЗАО “Центральный парк“, явился основанием для обращения последнего в суд с настоящим заявлением.

Заявитель указывает, что ЗАО “Центральный парк“ относится к субъектом малого предпринимательства, поскольку средняя численность работников за предыдущий 2008 год составляет 59 человек, выручка от реализации товаров (услуг) без НДС составила 62 657 000 руб., балансовая стоимость активов - 22 061 000 руб. В подтверждения указанных данных заявителем в материалы дела представлены, в том числе, сведения о средней численности работников ЗАО “Центральный парк“ за предшествующий календарный год, бухгалтерский баланс общества, отчет о прибылях и убытках.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 3, помещение N 1; нежилое помещение общей площадью 413,
9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8 кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение N 11, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию - город Красноярска, на праве аренды ЗАО “Центральный парк“ (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним).

Согласно письменным пояснениям Министерства культуры Красноярского края строения и сооружения по ул. Карла Маркса, 151, объектами культурного наследия не являются. При этом указанные объекты располагаются на участке, который является объектом культурного наследия (памятником истории) регионального значения “памятное место связанное с историей и культурой города“. Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией. В пункте N 97 приложения N 1 к Закону Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2555 “Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска“ дано описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения “Памятное место, связанное с историей и культурой города“, расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район.

Охранной зоной данного объекта является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей. Северная граница охранной зоны сформирована застройкой по проспекту Мира. Восточная граница охранной зоны сформирована восточным и южным контуром строения по адресу:
город Красноярск, улица Горького, 6, а также застройкой по улице Горького до набережной реки Енисей. Западная граница охранной зоны сформирована западным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 114, а также застройкой по улице Дзержинского до набережной реки Енисей. Южная граница охранной зоны формируется контуром береговой линии реки Енисей.

Решением исполнительного комитета Красноярского краевого совета народных депутатов от 05.11.1990 N 279 набережная р. Енисей, пл. Революции, городской парк им. Горького отнесены как памятное место, связанное с историей и культурой города, к памятникам истории и культуры местного значения.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 22.04.2002 N 168-недв. (в редакции распоряжения от 23.05.2002 N 217-недв.) ЗАО “Торговый дом “Пикра“ передан земельный участок (КН. 24:50:0300267:0006, оценочная зона N 72, категория земель - земли поселений), общей площадью 153 138,24 кв.м., в том числе 11 902,97 кв.м. - площадь, занимаемая объектами недвижимого имущества, 141 235,27 кв.м. - площадь, занимаемая дорожно-тропиночной сетью, расположенный по ул. Карла Маркса, 153а, занимаемый имущественным комплексом парка, сроком на 25 лет.

Во исполнение указанных распоряжений 28.05.2002 между администрацией города Красноярска (арендодатель) и ЗАО “Торговый дом “Пикра“ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка. Срок действия договора аренды установлен с 22.04.2002 по 21.04.2027. Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2002.

Из кадастрового плана на земельный участок от 03.03.2004 N 50/04-1268 следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка (т. 1,
л. 117, т. 4, л. 19).

В материалы дела представлено охранное обязательство от 14.02.2003 N 102, которым ЗАО “Торговый дом “Пикра“ (пользователь) обязалось использовать объект “памятное место, связанное с историей и культурой города“, городской парк им. А.М. Горького в границах ул. К. Маркса, Дзержинского, Горького, набережная р. Енисея, под культурно - досуговые функции. Срок действия настоящего охранного обязательства устанавливается на время нахождения указанного объекта культурного наследия у пользователя (п. 20 охранного обязательства) - т. 2, л. 1.

ЗАО “Центральный парк“ зарегистрировано в ЕГРЮЛ за ОГРН: 1032402508490 и создано в результате реорганизации ЗАО “Торговый дом “Пикра“ в форме выделения. Общество является правопреемником ЗАО “Торговый дом “Пикра“ в части его права и обязанностей, определенных разделительным балансом (п. 1.3. устава ЗАО “Центральный парк“, утвержденный 19.06.2003).

Соглашением от 01.10.2003 права и обязанности по договору аренды от 28.05.2002 N 3696 преданы ЗАО “Торговый дом “Пикра“ (арендатор) ЗАО “Центральный парк“ (новый арендатор), о чем внесена запись в ЕГРП 31.03.2004 N регистрации 24:01:11.2004:150.

Заявитель ссылается на проведение в период с 2003 по 2009 года мероприятий капитального и инвестиционного характера на территории “Центрального парка“, на обеспечение рабочими местами третьих лиц.

В подтверждение указанных доводов заявителем переставлены договоры подряда, поставки, купли-продажи саженцев, договор аренды оборудования с правом выкупа договор оказания рекламных услуг, договор страхования имущества, заключенные ЗАО “Центральный парк“ с третьими лицами.

Судом установлено, что распоряжением Администрации города Красноярска от 26.08.2004 N 818-р (в редакции распоряжения от 04.11.2004 N 1056-р) утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 - 2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затрат ЗАО “Центральный парк“ на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска, руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей (от 25.06.2003, от 18.01.2005 N 2, от 25.04.2006); архитектурно-планировочное задание на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 N 1933, эскизный проект шифр 22-02 ЭП-1, 2003 года (т. 2, т. 4).

Из пояснительной записке эскизного проекта следует, что Центральный парк города Красноярска расположен на левом берегу реки Енисей в Центральном районе, в границах улиц имени Карла Маркса, Дубровинского, Горького и Дзержинского общая площадь парка до реконструкции составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов 4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п. п. 2.2 - 2.4.).

В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО “Центральный парк“ арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

Пояснительная записка эскизного проекта согласована директором ЗАО “Торговый дом “Пикра“, О.Ф. Кудрявцевым.

Судом установлено, что соглашениями от 21.05.2007 N 2544, от 13.03.2007 N 1174 к договору аренды земельного участка от 28.05.2002 N 3696 присоединились Кашавцев С.Л., Попов В.Н., владельцы гаражей, расположенных на границе Центрального парка по ул. Горького (согласно схеме генплана парка, свидетельству о государственной регистрации права от 25.08.2005 серия 24 ЕА N 000748) - т. 3, л. 151-154.

Дополнением от 20.11.2008 N 6730 к договору от 28.05.2002 N 3696 изменена редакция договора аренды: договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора: ЗАО “Центральный парк“, Кашавцева С.Л., Попова В.Н.; арендодателем по договора аренды земельного участка является Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

13.06.2006 между ЗАО “Центральный парк“ (субарендодатель) и ОАО “РЖД“ заключен договор субаренды земельного участка N Д-1085НРИ/Ню, по которому субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 6929,33 кв.м., определенных в точках 30-99-30, который входит в состав земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 287:0011, площадью 153138,24 кв.м., по адресу: ул. Карла Маркса, 151, для строительства и эксплуатации комплекса Детской (малой) железной дороги. Срок действия договора субаренды установлен по 21.04.2027 (п. 7.1. договора).

Из кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 N 50/08-1170 (т. 4, л. 19, 52-54) следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка. Правообладатель: государственная собственность. Обременение участка: аренда в пользу ЗАО “Центральный парк“, ОАО “РЖД“, Попова В.Н., Кашавцева С.Л.

Согласно распоряжению Администрации города Красноярска от 01.10.2009 N 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова “занимаемый имущественным комплексом парка“ дополнены словами “административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии“.

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009, представленными в материалы дела, ООО “Малтат“ на праве собственности принадлежат помещения N N 15-36 по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 149 “А“.

Гражданину Савченко Л.Г. на праве собственности принадлежит гараж (бокс) площадью 18,1 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0070, площадью 23 кв.м., разрешенное использование: занимаемого гаражом (боксом) по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского, 43 “г“ (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009).

ООО Строительная компания “Вертикаль“ на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского 45 “А“ (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009).

Гражданину Линевич С.Н. на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 28,6 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0069 на праве аренды, площадью 82 кв.м., разрешенное использование: в целях эксплуатации трансформаторной подстанции) по адресу: г. Красноярск, ул. Дзержинского, 1 (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009, договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.05.2004, от 01.09.2002).

Постановлением Администрации Центрального района г. Красноярска от 02.11.1992 N 438 (в редакции распоряжения от 05.01.1997 N 1-р) за Савченко Л.Г. закреплен земельный участок под ранее выстроенным капитальным гаражом.

Постановлением Администрации города от 14.09.1992 N 352 администрации “Энергонадзор“ АО “Красноярскэнерго“ было выдано свидетельство на право пользование землей на земельный участок КН 24:50:0300284:0004, площадью 2763,24 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дубровинского, 1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 17.12.2001 N 9371).

Постановлением Администрации города от 02.12.1997 N 1777, распоряжения от 29.04.2002 N 193-недв. ОАО “Красноярскэнерго“ предоставлен земельный участок КН 24:50:0300267:0009, площадью 116,66 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дзержинского, 1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 21.05.2002 N 4896).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, вступившим в законную силу с 05.08.2008, установлен льготный (преимущественный) режим приватизации арендуемых ими объектов недвижимости, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов РФ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество преимущественное право на приобретение этого арендуемого имущества может быть предоставлено при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства

Из приведенных норм следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке субъектом малого (среднего) предпринимательства, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении перечисленных условий в совокупности.

Из материалов дела следует, что средняя численность работников ЗАО “Центральный парк“ за предыдущий 2008 год составляет 59 человек, выручка от реализации товаров (услуг) без НДС составила 62 657 000 руб., балансовая стоимость активов - 22 061 000 руб. В соответствии с условиями Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ заявитель относится к субъектом малого предпринимательства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствует преимущественное право на приватизацию спорных объектов муниципального недвижимого имущества. При этом, суд исходил из того, что площадь арендуемого обществом по договору аренды недвижимого имущества превышает предельное значение, установленного законом; предметом договора аренды является имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения в нем; с учетом того, что испрашиваемые заявителем объекты расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в случае отчуждения зданий в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

По условиям договора от 10.11.2003 N 8032, согласованного, в том числе, с Управлением культуры администрации г. Красноярска, заявителю передан во временное пользование имущественный комплекс, в том числе: недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1 052 единиц. Между администрацией города Красноярска заявителем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка.

Из кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 N 50/08-1170 следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка. Распоряжением Администрации города Красноярска от 01.10.2009 N 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова “занимаемый имущественным комплексом парка“ дополнены словами “административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии“.

Судом апелляционной инстанции установлено, что испрашиваемые заявителем строения и сооружения по ул. Карла Маркса, 151 располагаются на едином земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300287:0011, который является объектом культурного наследия (памятником истории) регионального значения “памятное место связанное с историей и культурой города“. Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией.

Законом Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2555 “Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска“ утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска на основании Проекта зон охраны памятников истории и культуры города Красноярска согласно приложению 1 к настоящему Закону.

В пункте 97 Приложения 1 к данному Закону содержится описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения “Памятное место, связанное с историей и культурой города“, расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район.

Охранной зоной данного объекта является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей. Северная граница охранной зоны сформирована застройкой по проспекту Мира. Восточная граница охранной зоны сформирована восточным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Горького, 6, а также застройкой по улице Горького до набережной реки Енисей. Западная граница охранной зоны сформирована западным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 114, а также застройкой по улице Дзержинского до набережной реки Енисей. Южная граница охранной зоны формируется контуром береговой линии реки Енисей.

С учетом правового статуса испрашиваемого земельного участка как объекта культурного наследия регионального значения “Памятное место, связанное с историей и культурой города“, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией.

Довод апелляционной жалобы о нахождении на территории памятного места недвижимого иму“ества, принадлежащего различным собственникам, не опровергает вывод суда о недопустимости деления спорного земельного участка. Кроме того факт отчуждения объектов недвижимости, расположенных на территории Центрального парка и на территории памятного места, в собственность третьих лиц из муниципальной собственности путем приватизации заявителем не доказан. Договор аренды земельного участка заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, что также свидетельствует о неделимости земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что имущественный комплекс (недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м., движимое имущество в количестве 1052 единиц), являющийся предметом договора от 10.11.2003 N 8032 аренды имущественного комплекса, предназначен для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры.

Согласно Уставу города Красноярска, принятому Решением Красноярского городского совета от 24.12.1997 N В-62, к вопросам городского значения относятся создание условий для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (пункт 17); сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города, охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного значения, расположенных на территории города (пункт 18); создание условий для массового отдыха жителей города и организация обустройства мест массового отдыха населения (пункт 20).

В соответствии со статьей 64 Устава г. Красноярска в собственности города находятся: имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (пункт 11); объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 12).

Из представленных в материалы дела документов (договоров аренды имущественного комплекса и земельного участка, дополнений к ним, распоряжения о зачете арендной платы, протоколов заседаний комиссий, соглашений об изменении размера входной платы на территорию парка, иные документы) суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фактически между сторонами возникли отношения по вопросу содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького на взаимовыгодных условиях.

В договоре от 10.11.2003 N 8032 аренды имущественного комплекса установлено, что заявитель (арендатор) обязался проводить ежегодные мероприятия по озеленению парка (вырубка сухих пород, омоложение зеленых насаждений и прочее; проводить культурно-массовые и физкультурно-оздоровительные мероприятия в количестве не менее 300 в год, с согласованием плана мероприятий с Управлением культуры администрации города; участвовать в социально-культурных акциях и мероприятиях, проводимых администрацией города; установить входную плату не более 5% от минимального месячного размера оплаты труда, установленный законом, за одно посещение с сохранением бесплатного посещения для определенных категорий населения.

Распоряжениями Администрации города Красноярска от 26.08.2004 N 818-р, от 04.11.2004 N 1056-р утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 - 2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затраты ЗАО “Центральный парк“ на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска, руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей (от 25.06.2003, от 18.01.2005 N 2, от 25.04.2006), соглашения сторон к договору от 10.11.2003 N 8032 об изменении размера входной платы на территорию парка (от 21.03.2006 N 7, от 29.06.2007 N 11).

Согласно пояснительной записке эскизного проекта архитектурно-планировочного задания на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 N 1933 общая площадь Центральный парк составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов 4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п. п. 2.2-2.4.). В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО “Центральный парк“ арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что целью заключения договора аренды имущественного комплекса со стороны Администрации города Красноярска явилось создание условий для содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения, а не получение прибыли от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Довод заявителя жалобы о непредставлении Департаментом доказательств того, что недвижимое и движимое имущество, переданное в аренду заявителю по договору аренды N 8032 от 10.11.2003, является имущественным комплексом, отклоняется как несостоятельный.

Предметом договора аренды N 8032 от 10.11.2003 является имущественный комплекс в составе недвижимого имущества общей площадью 1399,9 кв.м., движимого имущества в количестве 1052 единиц. Осуществляя правомочие по распоряжению муниципальным имуществом Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска предоставил ЗАО “Центральный парк“ совокупность движимого и недвижимого имущества для использования их по общему назначению, то есть объектом договора аренды N 8032 от 10.11.2003 является сложная вещь.

В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая вышеназванное назначение комплекса имущества, переданного в аренду заявителю, объект аренды является неделимым.

При этом, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатору по договору не предоставлено право по своему усмотрению определять имущество, подлежащее приватизации.

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ отчуждение зданий приведет к делению самого земельного участка в целях предоставления части участка, необходимой для эксплуатации объектов нежилого назначения, что недопустимо в целях сохранения объекта культурного наследия. Осуществление права на приватизацию испрашиваемых объектов повлечет невозможность исполнения муниципальных функций и прекращению существования “памятного места, связанного с историей и культурой города“, расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район, как объекта культурного наследия регионального значения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что заявителем не выполнено условие пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ о том, что площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Законом Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 “Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение“ предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства установлена в размере не более 1000 квадратных метров (статья 1 настоящего Закона).

Из материалов дела следует, что площадь арендуемого заявителем недвижимого имущества по договору от 10.11.2003 N 8032 (с учетом дополнительного соглашения N 13 от 07.03.2008 - т. 1, л. 154) составляет 1 816 кв.м., что превышает предельное значение арендуемого имущества, установленное Законом Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279. Следовательно, у ЗАО “Центральный парк“ отсутствует преимущественное право выкупа муниципальных площадей.

Доводы заявителя о том, что им заявлено требование о передаче в собственность части арендуемых им объектов общей площадью 979,8 кв.м., не принимается судом апелляционной инстанции

Из толкования части 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что требования о размере площади касается не площади отчуждаемого помещения, а площади арендуемого помещения, и является императивным. Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества, которое находится в их временном владении и (или) временном пользовании на основании договора или договоров аренды этого имущества.

В силу указанной нормы возможно заключение нескольких самостоятельных договоров аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ Закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Из приведенных положений также следует вывод об императивном требовании закона о размере именно площади арендуемого имущества, переданного по конкретному договору аренды.

Таким образом, нарушение ответчиком положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ судом не установлено.

Довод заявителя жалобы о том, что судом не применены статьи 2, 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, статья 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“, подлежащие применению при рассмотрении дела, несостоятелен, в рассматриваемом случае подлежит применению Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, устанавливающий специальные правила отчуждения субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что предметом договора аренды N 8032 от 10.11.2003 является имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения в нем, испрашиваемые заявителем объекты расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо, площадь арендуемого по договору аренды недвижимого имущества превышает предельное значение, установленное законом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у заявителя преимущественного права на приватизацию спорных объектов муниципального недвижимого имущества является обоснованным. Следовательно, отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в передаче в собственность заявителя недвижимого имущества соответствует закону, не нарушает прав и законных интересов последнего.

Основания для удовлетворения заявления ЗАО “Центральный парк“ о признании незаконным решения - уведомления Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска незаконным N 26688 от 04.05.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору N 8032 аренды имущественного комплекса от 10.11.2003, отсутствуют.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от “09“ декабря 2009 года по делу N А33-8977/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Ф.ПЕРВУХИНА

Судьи:

Н.М.ДЕМИДОВА

Л.А.ДУНАЕВА