Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 по делу N А33-10214/2009 По делу о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ в связи с проведением реконструкции помещения без разрешения арендодателя.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 февраля 2010 г. по делу N А33-10214/2009

Резолютивная часть постановления объявлена “04“ февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен “11“ февраля 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Кирилловой Н.А., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии: от конкурсного управляющего открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ (истца) - Федорущенко С.Ю., представителя по доверенности от 26.12.2009;

от общества с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ (ответчика) - Волчковой И.В. представителя по доверенности от 21.09.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от “16“ октября 2009 года по
делу N А33-10214/2009, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ (также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ (также ответчик) о расторжении договора аренды N 1 от 2 мая 2006 года на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с проведением реконструкции помещения без разрешения арендодателя.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 октября 2009 года в иске отказано.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что действия ответчика привели к существенному нарушению условий договора аренды.

Открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ не согласилось с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“, решение Арбитражного суда Красноярского края является незаконным и необоснованным. Реконструкция объектов капитального строительства, затрагивающая их конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, подлежит осуществлению с соблюдением особых правил, предписанных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. На ответчика была возложена обязанность по разработке с привлечением специализированной организации проектной документации, которая подлежала государственной экспертизе уполномоченным органом, и лишь в случае выдачи данным органом положительного заключения, был вправе приступить к выполнению ремонтных работ путем заключения договора с подрядчиком, имеющим лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности. Невыполнение ответчиком указанных требований является свидетельством нарушения условий договора аренды, в частности условия о поддержании арендуемого имущества в исправном состоянии и последующем возврате имущества в должном состоянии.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2010 года апелляционная жалоба
открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ принята к производству, рассмотрение жалобы назначено 4 февраля 2010 года.

В судебном заседании представитель открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ отклонил доводы апелляционной жалобы согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу. Общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ считает решение законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства по взаимодействию сторон в рамках договора аренды и не установил оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается судом апелляционной инстанции по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ является собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 468,70 кв. м, расположенного по адресу: город Красноярск, улица Ленина, 111, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 4 апреля 2005 года серии 24 Д Р N 006555.

Открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ (арендатор) заключили между собой договор аренды N 1 от 2 мая 2006 года, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: город Красноярск, улица Ленина, 111, цокольный этаж, комнаты N 8 (площадь 28,6 кв. м), N 9 (площадь 29,9 кв. м), N 10 (площадь 29,4 кв. м), N 15 (площадь 28,4 кв. м), N 20 (площадь 28,0 кв. м), N 22 (площадь 30,3 кв. м) для использования их под фотолабораторию, складские помещения,
офисы, торговые площади.

Договор заключен на срок 25 лет со 2 мая 2006 года по 1 мая 2031 года.

По акту от 2 мая 2006 года помещения переданы от арендодателя арендатору.

Сторонами договора аренды подписан план переданных в аренду площадей.

Из условий договора следует, что арендатор вправе производить после согласования с арендодателем перепланировку (переоборудование), отделимые/неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с осуществлением деятельности.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 6 мая 2006 года произведена государственная регистрация договора аренды от 2 мая 2006 года, о чем сделана регистрационная запись N 24-24-01/085/2006-010.

30 июня 2006 года открытым акционерным обществом “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ и обществом с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ подписано соглашение к договору аренды N 1 от 2 мая 2006 года, в соответствии с которым изменилась площадь арендуемых помещений.

3 июля 2006 года открытым акционерным обществом “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ и обществом с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 1 от 2 мая 2006 года, в соответствии с которым изменилась площадь сдаваемых в аренду помещений, арендатору предоставлено право на сдачу помещений в субаренду, в помещении N 7 предусмотрено возвести стену для разделения указанного помещения на две части и произвести перенос существующих коммуникаций.

Общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ 10 мая 2006 года обратилось с заявлением к открытому акционерному обществу “Красноярский институт “Гипроавтотранс“, в котором просило разрешить перепланировку арендуемых помещений для устройства дополнительного выхода на улицу Ленина, переоборудование теплоснабжающего оборудования помещений.

Письмом от 10 мая 2006 года общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ обратилось к открытому акционерному обществу “Красноярский
институт “Гипроавтотранс“ с просьбой произвести обустройство входа со стороны улицы Ленина, 111, использовать помещение N 11 как кухню-столовую, оборудовать дополнительную туалетную комнату.

Письмом (дата согласования 30 июня 2006 года) общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ обратилось к открытому акционерному обществу “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ с просьбой согласовать перепланировку помещений для организации фотостудии, произвести работы по обустройству принудительной системы вентиляции, монтаж систем телекоммуникации, охранной сигнализации, замену дверей и окон.

Письмами от 5 июля, 7 июля 2006 года общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ просило согласовать смету на перенос и переоборудование теплоснабжающего оборудования.

Письмом от 1 августа 2006 года общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ уведомило открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ о том, что в связи с проведением ремонтных работ расходы составят 2 547 000 рублей.

Все вышеуказанные письма содержат запись генерального директора открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ Карсакова В.П. “согласовано“ или “разрешено“.

В материалы дела представлены заключение открытого акционерного общества “Красноярский Промстройниипроект“ на возможность устройства отдельного входа со стороны улицы Ленина, 111, архитектурно-планировочное задание на разработку проекта реконструкции нежилых помещений цокольного этажа с организацией отдельного входа.

23 марта 2009 года конкурсный управляющий открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ направил обществу с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ предупреждение (претензию) с требованием устранить произведенные изменения в арендуемых помещениях.

23 апреля 2009 года конкурсный управляющий открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ направил обществу с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ требование (предложение) подписать соглашение о расторжении договора аренды N 1 от 2 мая 2009 года.

Не получив согласия от общества с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ на расторжение договора открытое акционерное общество “Красноярский институт “Гипроавтотранс“
обратилось с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 2 мая 2006 года N 1 нежилого помещения на 25 лет сроком со 2 мая 2006 года по 1 мая 2031 года.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения
договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как на существенное нарушение условий договора аренды открытое акционерное общество “Красноярский Промстройниипроект“ ссылается на перепланировку и реконструкцию помещений, переданных в аренду обществу с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“, а именно, в помещении N 8 углублен пол и пристроена лестница, в помещении N 14 установлены перегородки, в здании (пристроен) прорублен новый вход.

Из условий договора следует, что арендатор вправе производить после согласования с арендодателем перепланировку (переоборудование), отделимые/неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с осуществлением деятельности.

Письмами от 10 мая 2006 года, от 30 июня 2006 года, от 5 и 7 июля 2006 года общество с ограниченной ответственностью “Колибри Ко“ обращалось к открытому акционерному обществу “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ с просьбой произвести обустройство входа со стороны улицы Ленина, 111, использовать помещение N 11 как кухню-столовую, оборудовать дополнительную туалетную комнату, а также о перепланировке помещений для организации фотостудии, о проведении работ по обустройству принудительной системы вентиляции, монтажу систем телекоммуникации, охранной сигнализации, замене дверей и окон.

На вышеуказанных письмах содержится запись генерального директора открытого акционерного общества “Красноярский институт “Гипроавтотранс“ Карсакова В.П. “согласовано“ или “разрешено“.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт существенного нарушение ответчиком условий договора, то есть основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что о нарушении ответчиком условий договора аренды от 2 мая 2006 года N 1 свидетельствует проведение им работ по перепланировке и реконструкции помещений в отсутствие государственной экспертизы проектной документации. Объем согласования о проведении перепланировки
и реконструкции предусмотрен условиями договора аренды. Необходимость согласования перепланировки и реконструкции с государственными органами договором аренды от 2 мая 2006 года N 1 не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмене решения суда, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от “16“ октября 2009 года по делу N А33-10214/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С.ГУРОВА

Судьи:

Н.А.КИРИЛЛОВА

О.В.ПЕТРОВСКАЯ