Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 по делу N А33-9397/2007 Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворены правомерно, поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендным платежам, рассчитанной истцом с учетом заключения комиссии экспертов об определении рыночной стоимости права пользования нежилым зданием.
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2010 г. по делу N А33-9397/2007
Резолютивная часть постановления объявлена “25“ января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен “29“ января 2010 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Гуровой Т.С., Кирилловой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,
при участии:
от ответчика: Попова В.В. - представителя по доверенности от 08.03.2008;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Багира“
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от “10“ ноября 2009 года по делу N А33-9397/2007, принятое судьей Егоровым А.Л.,
установил:
Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “НПО “Багира“ (далее - ООО “НПО “Багира“) о расторжении договора аренды от 06.02.2001 N 3900, обязании ответчика возвратить здание площадью 713,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 “б“ и взыскании 1 647 261 рубля задолженности по арендной плате и 152 920 рублей 73 копейки пени.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент), общество с ограниченной ответственностью “Траст-Аудит“ (далее - ООО “Траст-Аудит“).
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.
Истцом заявлен отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить спорное здание. Определением от 12 ноября 2007 года отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением от 29 января 2008 года иск удовлетворен частично. С ООО “НПО “Багира“ в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 162 535 рублей 60 копеек.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года отменено. Иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью “НПО “Багира“ в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 1 604 655 руб. 20 коп. долга и 169 865 руб. 84 коп. пени.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 августа 2008 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции от истца принято изменение размера исковых требований в связи с увеличением периода просрочки исполнения обязательства по договору аренды, истец просит взыскать с ответчика 1 610 655 руб. 20 коп. задолженности за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и пени в размере 1 421 496 руб. 90 коп. за период с 11.01.2007 по 29.10.2009, всего просит взыскать с ответчика 3 026 152 руб. 10 коп.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 ноября 2009 года иск удовлетворен частично, с общества с ограниченной ответственностью “НПО “Багира“ в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края взыскано 932 237 рублей задолженности по арендной плате, 220 000 рублей неустойки.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:
- уведомление N 05-1475 от 15.02.2007 об установлении нового размера арендной платы было направлено и получено ответчиком только в мае 2007 года, что подтверждается штемпелем на конверте, в связи с чем начисление суммы долга и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.01.2007 является неправомерным;
- за основу расчета должен быть взят период с 24 мая 2007 года по 26 июня 2007 года. При этом должно быть учтено, что экспертиза по определению рыночной стоимости аренды проводилась около года не по вине ответчика, в связи с чем возложение штрафных санкций за этот год является незаконным;
- применение судом первой инстанции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не в полной мере отразило баланс интересов сторон по сделке, поскольку не были учтены все обстоятельства по делу.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью “Траст-Аудит“ в судебное заседание представителей не направили, отзывы не представили. От Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
06.02.2001 между арендодателем - Красноярским краевым комитетом но управлению государственным имуществом (правопредшественником истца в части управления краевым имуществом) и арендатором - ООО “НПО “Багира“ подписан доктор аренды N 3900, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в арендное пользование здание краевой собственности общей площадью 685,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17б, для размещения ветеринарного пункта.
Срок действия договора стороны определили с 01.02.2001 по 15.01.2002 (пункт 1.2.).
На момент подписания договора размер арендной платы был определен в 433 руб. 17 коп. за 1 кв.м. в год или 24 759 руб. 27 коп. в месяц (приложение N 1 к договору). Срок внесения арендной платы определен - ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 2.2. договора).
По акту приема-передачи от 01.02.2001 (приложение N 2 к договору) объект аренды передан арендатору
15.04.2002 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 3900, согласно которому арендатор принимал на себя обязанность по производству капитального ремонта, арендуемого здания.
15.05.2002 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору N 3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.01.2003 (пункт 1), на арендатора возлагалась ответственность в виде договорной пени за просрочку оплаты арендной платы (пункт 2), а также изменена редакция пункта 5.2. договора, согласно которому условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.
10.02.2003 сторонами подписано дополнительное соглашение N 3 к договору N 3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.12.2003 (пункт 1), изменена редакция пункта 5.3. договора, а также договор дополнен пунктом 6.5., изменена редакция пункта 7.1. договора.
Уведомлением “Об изменении ставки арендной платы“ за N 05-12337 истец уведомил ответчика о том, что на основании пункта 5.2. договора с 01.02.2002 изменен размер арендной платы 756, 6 руб. за кв.м. а год (43246 руб. в месяц), и с 01.02.2003 ставка арендной платы будет составлять 100,59 руб. за 1 кв.м. в год (57 192,06 руб. в месяц).
09.06.2004 истец известил арендатора о том, что 01.02.2004 устанавливается новая арендная ставка в размере 1188.34 руб. за 1 кв.м. в год.
01.07.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договору N 3900, согласно которому в договор на правах арендодателя вместо КУГИ вступило Управление имущественных отношений администрации Красноярского края; срок действий договора увеличен до 15.11.2004 (пункт 2): уточнен предмет аренды - двухэтажное здание краевой собственности общей площадью 685,9 кв.м. расположенное по адресу: г. Красноярск ул.Коломенская, 17 б. Арендуемые площади используются: 451,70 кв.м. для размещения ветеринарной клиники, 234,20 кв.м. для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Вид деятельности арендатора - ветеринарное обслуживание.
Дополнительным соглашением N 4 изменен пункт 4 соглашения с 01.05.2004 и размер арендной платы, который определен в размерах: 150 руб. за 1 кв.м. в год помещения используемых иол ветеринарную клинику, и 594,17 руб. в год используемых под медицинский центр. Месячный размер арендной платы определен в приложении N 1 к соглашению в размере 17242 руб.47 коп, Как указано в соглашении, данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005 в одностороннем порядке, с последующим уведомлением арендатора.
Дополнительным соглашением N 5 от 01.12.2004 изменен пункт 4 соглашения, срок действия договора установлен до 15.11.2019. Уточнен предмет аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду двухэтажное здание краевой собственности общей площадью 713,10 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 б.
Арендуемые площади используются следующим образом: 482,7 кв.м. - для размещения ветеринарной клиники, 230,4 кв.м. - для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Размер арендной платы е 01.12.2004 (пункт З соглашения) определен в размере 17441,81 руб. в месяц.
20.01.2005 уведомлением N 05-8472 истец уведомил арендатора о том, в что в соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения N 5 к договору устанавливается новая ставка арендной платы в размере 150 руб. за 1 кв.м. помещений ветеринарной клиники и 782,10 руб. за 1 кв.м. помещений медицинского центра или 21050 руб. 07 кол. в месяц (согласно приложению N 1 к извещению).
25.01.2006 договор аренды зарегистрирован Федеральной регистрационной службой, номер регистрации 24-24-01/157/2005-536.
27.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом известило ООО “НПО “Багира“ уведомлением N 05-622 на основании пункта 5.2 договора об установлении с 01.01.2006 новой ставки арендной платы в размере 200 рублей за 1 кв.м в год помещений ветеринарной клиники и 873 рублей 57 копеек помещений медицинского центра или 24.817 рублей 54 копейки в месяц.
По итогам проведенного в декабре 2006 года открытого конкурса на право заключения государственного контракта на выполнение работ “Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющимися собственностью Красноярского края в 2007 году“ и “Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества являющихся собственностью Красноярского края“, победителем по оценке рыночной стоимости права владения и пользования объектом по адресу: г. Красноярск ул.Коломенская, 17б, признано ООО “Траст-Аудит“.
ООО “Траст-Аудит“ по заказу истца составлен отчет N 539-2006 “Об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, дом. 17б“, согласно которому рыночная стоимость права пользования на всю площадь в месяц составила 274 544 руб. в месяц без НДС.
15.02.2007 истцом оформлено уведомление за N 05-1475, согласно которому истец уведомлял ответчика о том, что в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды от 06.02.2001 с 01.01.2007 на основании Указа Губернатора Красноярского края N 128-уг от 21.11.2006 и отчета ООО “Траст-Аудит“ об определении рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями N 534-2006 - устанавливается новый размер арендной платы в размере 4620 руб. за 1 кв.м. помещений или 274 543 руб. 50 коп. в месяц.
В мае 2007 года (предарбитражным предупреждением N 05-4637 от 07.05.2007) истец указал на факт неисполнения арендатором обязанности но внесению арендной платы и предложил ответчику погасить образовавшуюся у него задолженность за период с 01.01.2007 по 31.05.2007 в сумме 1 372 717 руб. 50 коп. и пени в сумме 91 972 руб. 09 коп. в течение 5 дней с момента получения уведомления. В случае невыполнения требования истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды по истечении 10 дней с момента получения предупреждения и возвратить арендованные помещения. Указанное предупреждение получено оплетчиком 28.05.2007.
20.06.2007 Советом Администрации Красноярского края принято Распоряжение N 641-р, согласно которому нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: Красноярск ул. Коломенская, 17б передается в муниципальную собственность г. Красноярска на основании статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ.
26.06.2007 между Красноярским краем в лице агентства по управлению краевым имуществом и муниципальным образованием город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписан акт приема-передачи указанного имущества.
24.07.2007 Администрацией г. Красноярска принято распоряжение N 1949-недв о принятии безвозмездно из государственной собственности Красноярского края в муниципальную собственность г. Красноярска в городскую казну с целью размещения дошкольного образовательного учреждения нежилого здания общей площадью 713, 10 кв.м., расположенного в г. Красноярске по ул.Коломенская, 17 б.
13.11.2007 управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество (включая его обременение в виде аренды) за муниципальным образованием г. Красноярска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 744960.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не произвел оплату задолженности по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.1999 по делу N А33-4427/99-с2, распоряжения Краевого комитета по управлению государственным имуществом от 11.08.2000 N 07-816р, выписки из реестра от 17.07.2007 N 06-6574, собственником здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 “б“ на момент подписания договора аренды N 3900 от 06.02.2001 являлся Красноярский край.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2007 по 26.06.2007.
Срок внесения арендной платы определен ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца (п. 2.2. договора).
Судом апелляционной инстанции установлено, что исходя из условий договора, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой на основании нормативного акта Красноярского края.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендном платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
27.11.2006 в “Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края“ опубликован Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг, утвердивший методику определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы.
Согласно отчету оценщика ООО “Траст-Аудит“ от 25.12.2006 N 539-2006 рыночная стоимость права пользования указанным объектом составляет 385 рублей в месяц.
15.02.2007 истцом оформлено уведомление N 05-1475, согласно которому истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды от 06.02.2001 с 01.01.2007 на основании Указа Губернатора Красноярского края N 128-уг от 21.11.2006 и отчета ООО “Траст-Аудит“ об определении рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями N 539-2006 устанавливается новый размер арендной платы в размере 4 260 руб. за 1 кв.м. помещений или 274 543 руб. 50 коп. в месяц. Данное письмо получено ответчиком 23.05.2007.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.I1.2008 по настоящему делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды, переданного но договору аренды N 3900 от 06.02.2001 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 б.
В соответствии с представленным заключением комиссии экспертов рыночная стоимость права пользования нежилого здания, расположенного по указанному адресу по состоянию на 01 января 2007 года без единовременного первоначального платежа, без учета коммунальных платежей, с учетом всех соответствующих налогов, составляет с округлением 3 282 руб. за 1 кв.м. в год или 273 руб. 50 коп. за 1 кв.м. в месяц.
Представленное экспертное заключение соответствует действующему законодательству.
Истцом в материалы дела представлен расчет задолженности, произведенный с учетом заключения комиссии экспертов, из которого следует, что задолженность но арендной плате за период с 10.01.2007 по 29.10.2009 составляет 932 237 руб. 99 коп.
Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств оплаты задолженности, требование истца о взыскании арендных платежей обоснованно удовлетворено частично в сумме 932 237 руб. 99 коп.
Довод ответчика о том, что уведомление N 05-1475 от 15.02.2007 об установлении нового размера арендной платы было направлено и получено ответчиком только в мае 2007 года, что подтверждается штемпелем на конверте, в связи с чем начисление суммы долга и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.01.2007 является неправомерным, отклоняется, так как из условий договора следует, что арендодатель вправе изменять ставку арендной платы в одностороннем порядке независимо от момента уведомления арендатора (пункт 5.2. договора).
Довод ответчика о том, что возложение на него штрафных санкций за период проведения экспертизы является незаконным, так как экспертиза проводилась не по вине ответчика, отклоняется. Как следует из материалов дела, рыночная стоимость права пользования нежилого здания, определенная по результатам экспертизы, ниже той стоимости, размер которой указан истцом в уведомлении от 15.02.2007 N 05-1475 и определенной на основании отчета ООО “Траст-Аудит“. В связи с изложенным арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что экспертиза проведена в интересах истца. Кроме того, закон или договор не связывают возможность начисления неустойки на размер задолженности с фактом проведения экспертизы стоимости права аренды. Ответчик не был ограничен в праве вносить арендные платежи в период проведения экспертизы.
Требование о взыскании неустойки также обоснованно удовлетворено частично судом первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащею исполнения обязательства в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей истцом на основании пункта 4.2 договора аренды начислена пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в сумме 829 991 руб. 34 коп. за период с 10.01.2007 по 18.06.2007.
При этом арбитражным судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижен размер неустойки до 220 000 руб.
Учитывая обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки данного вывода суда.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.
К апелляционной жалобе приложена квитанция об уплате Трегубовым государственной пошлины за рассмотрение искового заявления. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции, указанное лицо не является представителем ответчика. Иные документов, подтверждающих, что Трегубов имеет отношение к ООО “НПО “Багира“ отсутствуют, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии доказательств уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от “10“ ноября 2010 года по делу N А33-9397/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “НПО “Багира“ в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи:
Т.С.ГУРОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА