Решения и определения судов

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.10.2010 по делу N А82-16951/2009-21 По делу о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, и о взыскании договорной неустойки.

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 октября 2010 г. по делу N А82-16951/2009-21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании 4.10.10

представителя заявителя Гаврютина И.И., действующего на основании доверенности от 01.10.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2010 по делу N А82-16951/2009-21, принятое судом в составе судьи Карташовой Н.В.,

по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования “Ярославская государственная медицинская академия Федерального агентства по здравоохранению и
социальному развитию“

к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О.

о взыскании 1 712 693 рублей 39 копеек

установил:

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Ярославская государственная медицинская академия Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию“ (далее - Академия, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Гаврютина Ю.Е., ответчик, заявитель) о взыскании 1 712 693 рублей 39 копеек задолженности по договорам аренды нежилых помещений N 08-48А и N 08-49А.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования. Окончательно уточнив, просил взыскать с ответчика 948 594 рубля 15 копеек, в том числе 760 786 рублей 79 копеек задолженности, из них 8 409 рублей 72 копейки возмещения налога на землю за период с 01.01.2006 по 30.12.2006; 290 334 рублей 93 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.12.2007; 8 936 рублей 90 копеек возмещения налога на землю за период с 01.01.2007 по 30.12.2007; 163 171 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.12.2008; 221 419 рублей 44 копейки возмещения налога на добавленную стоимость за период с 01.01.2008 по 30.12.2008; 60 835 рублей 63 копейки задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2008 по 30.12.2008; 7 679 рублей 09 копеек задолженности по возмещению налога на землю за период с 01.01.2008 по 30.12.2008; а также 187 807 рублей 36 копеек пеней за период с 21.04.2008 по 08.09.2008.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2010 исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 790 786 рублей 79 копеек, в том числе 760
786 рублей 79 копеек задолженности и 30 000 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При вынесении решения суд, установив, что обязательства по перечислению арендной платы, возмещению расходов по коммунальным платежам, возмещению расходов по налогу на добавленную стоимость и налогу на землю возникли из договора, доказательств их исполнения не имеется, расходы истца подтверждены имеющимися в деле доказательствами, признал исковые требования обоснованными, уменьшил размер неустойки в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП Гаврютина Ю.Е. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права. Заявитель указывает, что договоры аренды, на которых истец основывал свои требования, являются незаконными, поскольку в них не определен предмет договора (не указаны номера помещений, этажность-пристройка); по данным технического паспорта самовольно перепланированные истцом помещения являются жилыми и истец не представил доказательств противоположного. Заявитель считает, что судом также не было принято во внимание отсутствие у истца на дату заключения спорных договоров зарегистрированного права федеральной собственности на недвижимое имущество, а также права оперативного управления, т.е. права на сдачу в аренду спорного имущества не имелось. В аналогичной ситуации Арбитражным судом Ярославской области по делу N А82-2681/2008-45 от 15.08.08 истцу было отказано во взыскании задолженности по договору аренды помещений.

Академия в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонила как необоснованные, указав на то, что фактическая задолженность ответчика
по оплате аренды, коммунальных услуг, возмещению налога на добавленную стоимость и земельного налога по договорам материалами дела подтверждена, размер задолженности ответчиком не оспорен, письма ответчика свидетельствуют о признании им факта существования и размера задолженности; помещения были приняты в аренду ответчиком по актам приема-передачи, в которых указаны данные, характеризующие объекты (наименование, назначение, местоположение, площадь, этаж, литера); доказательств, свидетельствующих о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета аренды в процессе его исполнения представлено не было; условия оспариваемых договоров в определенный период времени исполнялись сторонами, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорных договоров аренды незаключенными по причине неопределенности предмета; в представленных техническом паспорте БТИ от 24.03.2005 и свидетельстве о государственной регистрации права от 20.10.2009 назначение объекта аренды определено как нежилое; государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов и не затрагивает самого содержания гражданского права; факт закрепления за истцом имущества на праве оперативного управления подтвержден распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом; факт согласования на передачу помещений в аренду подтверждается письмами Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию. Также ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось с 31.08.2010 на 04.10.2010.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 04.10.2010 был объявлен перерыв до 06.10.2010, о чем на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда размещено объявление.

После перерыва судебное заседание возобновлено 06.10.2010 в 11 часов 45 минут.

Истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 31.12.2005, 31.12.2006 и 31.12.2007 между Академией (арендодатель) и ИП Гаврютиной Ю.Е. (арендатор) подписаны договоры аренды N 06-48А, N 07-48А и N 08-48А нежилого помещения площадью 226 кв. м, договор аренды N 06-49А нежилого помещения площадью 120 кв. м, а также договоры аренды N 07-49А и N 08-49А, нежилого помещения площадью 167 кв. м, расположенных на первом этаже дома N 63 по пр. Октября г. Ярославля.

По условиям данных договоров арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор - принять во временное пользование нежилые помещения на первом этаже общежития N 4 (лит. А), расположенного по адресу: 150054, г. Ярославль, пр. Октября, 63 (инвентарный номер объекта недвижимости N 10103716, номер паспорта БТИ N 24821 от 24.03.2005) для осуществления хозяйственной деятельности (организация общественного питания) (пункты 1.1, 1.2 договоров).

В соответствии с пунктом 1.3 договоров переданные в аренду помещения являются собственностью Российской Федерации и находятся в оперативном управлении арендодателя, результаты хозяйственной деятельности арендатора с использованием арендованного имущества принадлежат арендатору. Неотделимые улучшения арендованного имущества после прекращения действия договоров безвозмездно переходят в собственность арендодателя.

Сторонами определено, что арендатор обязан нести расходы по электроснабжению арендуемого помещения, другим коммунальным услугам, возмещению земельного налога пропорционально занимаемой площади, налога по загрязнению окружающей среды и соответствующих штрафных санкций за нарушение эксплуатации (пункты 2.6 договоров N 06-48А, N 07-48А, N 06-49А, N 07-49А), а также расходы по возмещению налога на добавленную стоимость (пункты
2.6 договора N 08-48А, N 08-49А).

За аренду помещений арендатор обязался перечислять арендную плату в размере 30 133 рублей в месяц (пункт 3.1 договора N 06-48А), 47 084 рубля в месяц (договор N 07-48А), 62 150 рублей в месяц и 11 187 рублей в месяц НДС (договор N 08-48А), 8 600 рублей в месяц (договор N 06-49А), 15 309 рублей в месяц (договор N 07-49А), 40 359 рублей в месяц и 7 264 рубля 62 копейки в месяц НДС (договор N 08-49А).

На основании пунктов 3.2 договоров аренды оплата производится ежеквартально до 20 числа, следующего за отчетным.

За несвоевременное и не в полном объеме внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункты 4.1 договоров аренды).

Срок действия договоров согласован сторонами с 01 января по 30 декабря каждого года.

Фактическая передача имущества в аренду подтверждена актами приема-передачи от 31.12.2005, от 31.12.2006, 31.12.2007.

Письмами от 29.04.2009 N 21/19-0100 и от 26.06.2009 N 21/19-113 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам и необходимости ее погашения.

Указанные письма были получены ответчиком, о чем свидетельствуют отметки в получении, исполненные на них.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно пункту “г“ части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации, абзацу 5 части 1 статьи 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ “О Правительстве Российской Федерации“ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В силу ст. 209
Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Как следует из материалов дела распоряжением N 330 от 30.11.06 Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом за государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования “Ярославская государственная медицинская академия“ закреплено федеральное имущество (в т.ч. жилой дом (общежитие N 4) пр. Октября, 63) с указанием оформить акт приема-передачи и государственному образовательному учреждению провести государственную регистрацию права оперативного управления на закрепленное федеральное имущество в установленном законом порядке, представить копии соответствующих свидетельств о государственной регистрации права. В письмах от 20.04.07, 2.07.08 Федеральное агентство по здравоохранению и социальному развитию сообщило истцу, что не возражает против сдачи в аренду в 2008 году временно не используемых помещений сроком менее года в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом в письмах было отмечено, что заключение договоров аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, в обязательном порядке должно осуществляться на конкурсной основе соответствующим территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления на здание общежития было получено истцом 20.10.09.

Таким образом, договоры аренды от 31.12.2005, 31.12.2006 и 31.12.2007 противоречат нормам гражданского законодательства, истец на момент подписания данных договоров
не имел права распоряжаться имуществом путем сдачи в аренду.

Как следует из пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества“ (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, действующей на дату заключения оспариваемых договоров) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Данный перечень исключений, при которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р,
разработанным в соответствии со статьями 447 - 449 ГК РФ. Применение к спорным правоотношениям указанного нормативного акта закону не противоречит.

Материалы дела свидетельствуют о том, что договоры аренды нежилых помещений от 31.12.2005 N 06-48А и N 06-49А, от 31.12.2006 N 07-48А и N 07-49А, от 31.12.2007 N 08-48А и N 08-49А заключены без проведения торгов. Доказательств того, что при заключении оспариваемых договоров имели место случаи, предусмотренные пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах данные договоры являются недействительными (ничтожными) и они не влекут юридических последствий.

Отсутствие договорных отношений между Академией и ИП Гаврютиной Б.Е. исключает возможность взыскания с последнего арендных и иных платежей, а также неустойки на основании договора, в удовлетворении иска следовало отказать.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска является необоснованным и судебный акт подлежит отмене в силу пункта 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу и по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2010 по делу N А82-16951/2009-21 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Ярославская государственная медицинская академия Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию“ выдать справку
на возврат госпошлины в сумме 8951 руб. 09 коп., уплаченной платежным поручением N 83260 от 16.10.09.

Взыскать с государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования “Ярославская государственная медицинская академия Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию“ в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П.КОБЕЛЕВА

Судьи

О.А.ГУРЕЕВА

Т.Е.ПУРТОВА