Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 15АП-12037/2010 по делу N А53-6955/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2010 г. N 15АП-12037/2010

Дело N А53-6955/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Аскольский С.В., доверенность от 24.08.2010 г. N 6801;

от ответчика: представителя не направил, извещен

рассмотрев апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью “КЛАСС“

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 августа 2010 г. по делу N А53-6955/2010 (судья Меленчук И.С.)

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “КЛАСС“

о взыскании задолженности по арендной плате,
неустойки за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью “КЛАСС“ (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений. Исковые требования мотивированы тем, что в период с 10.03.2009 г. по 31.07.2010 г. общество ненадлежаще исполняло обязанность по внесению арендной платы, подлежащей исчислению по условиям договора и нормативным актам муниципального образования, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в размере 381 313 руб. 21 коп., из которых 343 861 руб. 25 коп. задолженность по арендным платежам, 37 451 руб. 96 коп. пени (в редакции уточненных требований - л.д. 45, принятых судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ на основании определения от 13.07.2010).

Решением суда первой инстанции от 13 августа 2010 г. исковые требования удовлетворены полностью: задолженность взыскана, договор судом расторгнут, ответчик выселен из занимаемых нежилых помещений.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой. Общество ссылается на нарушение судом процессуальных прав ответчика, выразившихся в неуведомлении общества о времени и месте судебного разбирательства. К жалобе общество приложило платежные документы по внесению арендной платы и сообщило, что контррасчет будет представлен обществом в судебном заседании.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представил суду дополнительное соглашение к договору аренды муниципального нежилого помещения от 15 марта 2007 г. N 3180 по адресу: ул. Щаденко, д. 20-б, согласно которому
ежемесячная арендная плата составляет 31 867 руб. 62 коп. + НДС, данная арендная плата установлена с 01 октября 2009 г.

Ответчик (заявитель жалобы) считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 15.03.2007 г. между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 3180, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование на правах аренды нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Таганрог, ул. Щаденко, 20-б, арендатору для использования под продовольственный магазин и склад хранения продукции.

Легитимация истца в качестве публичного собственника подтверждается свидетельством о регистрации права на указанный объект недвижимости - л.д. 11.

Комитет выполнил обязанность арендодателя по передаче в пользование спорного помещения, что подтверждается актом приема-передачи от 15.03.2007.

Срок договора стороны согласовали с 15.03.2007 по 23.09.2015 г.; требование закона (ст. 651 ГК РФ) о государственной регистрации долгосрочного договора аренды сторонами соблюдено - данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, о чем сделана соответствующая запись - л.д. 8 оборот.

В силу раздела 3 договора арендная плата определяется согласно Приложению к договору, являющемуся неотъемлемой его частью, и составляет 14 149 руб. 77 коп. в месяц. При этом стороны согласовали, что арендная плата может пересматриваться по требованию одной из сторон в случае изменения
устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Стороны также согласовали, что в случае изменения на основании Решения Городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы, соответственно изменяется размер арендной платы по договору без особого на то согласия арендатора.

Размер ответственности согласован сторонами в договоре в размере 0,7 процента за каждый день просрочки.

15.03.2007 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору N 3180, которым внесли изменения в п. 4.1 договора, согласовав размер пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

01.01.2007 г. стороны подписали дополнительное соглашение, которым определили, что арендная плата за период май - декабрь 2007 года и январь - февраль 2008 года вносится до 15.03.2008 без начисления пени и составляет 15 998 руб. 17 коп. в месяц.

Решением городской Думы г. Таганрога от 28 мая 2009 г. N 24 “Об аренде имущества, находящегося в муниципальной собственности города Таганрога“ установлено, что с 01.10.2009 г. арендная плата по договорам аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Таганрога, определяется на основании рыночной стоимости права аренды имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Решение опубликовано в газете “Таганрогская правда“ N 148 - 150 от 29 мая 2009 г. - 04 июня 2009 г.

Согласно представленному в материалы дела отчету от 29 сентября 2009 г. рыночная стоимость месячной арендной платы по арендованному ответчиком помещению составляет 41 782 рублей - л.д. 48.

Суд установил, что до принятия решения органа местного самоуправления (решение Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 г. N
24) комитет производил расчет в соответствии с договорными условиями, а после 01.10.2009 г. на основании вышеуказанного нормативного акта органа местного самоуправления, т.е. на основании рыночной стоимости права аренды имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, с учетом понижающего коэффициента к рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, определенной независимым оценщиком, согласно решению Городской Думы города Таганрога N 99 от 30.11.2009, истец произвел начисление с 01.10.2009 по из расчета 31 867 руб. 62 коп. арендной платы в месяц.

Ответчик о данном размере арендной платы был информирован, как посредством заблаговременного опубликования нормативного акта в установленном порядке, так и посредством подписания дополнительного соглашения к договору с указанием новой арендной платы.

Контррасчет ответчиком не предоставлен.

Из представленных заявителем жалобы платежных документов следует, что платежи ответчика комитетом учтены при расчете задолженности, а приложенные к апелляционной жалобы платежи за 2008 г. относятся к предыдущим периодам, которые исковыми требованиями не охватываются.

Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, суд корректно исходил из наличия у ответчика заявленной истцом задолженности по арендной плате.

При таком положении дел судебный акт в части взыскания основного долга и пени соответствует договорным условиям и предписаниям закона.

Пункт 5.2 договора предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае, если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев. Указанное договорное условие является более льготным для ответчика в сравнении с положениями ст. 619 ГК РФ. Наличие просрочки в уплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа позволяет арендодателю в
соответствии с предписаниями ст. 619 ГК РФ требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает императивное требование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении таких требований.

В силу части 3 статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

К арендным отношениям также подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“).

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора для целей расторжения договора в судебном порядке, требования ст. 452 и 619 ГК РФ.

К материалам дела приобщена претензия комитета от 28.12.2009 г. N 189, которым комитет указывает обществу на наличие задолженности по оплате арендной платы за три месяца, а именно за октябрь - декабрь 2009 г. и предлагает погасить задолженность и уплатить неустойку. Также предлагает расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение - л.д. 16.

Доказательство получения обществом данной претензии к материалам дела также приобщено - л.д. 17.

Ответчик данные требования проигнорировал.

Материалами дела подтверждается наличие просрочки в платеже арендной платы, превышающей 3 месяца.

При таких обстоятельствах исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендованных помещений
также удовлетворены судом правомерно.

Довод общества о том, что суд первой инстанции нарушил процессуальные права ответчика, не уведомив его о месте и времени судебного разбирательства, апелляционным судом отклоняется.

В деле имеются судебные извещения, возвращенные в адрес суда отделением связи, судебные определения направлялись судом по адресу: г. Таганрог, ул. Щаденко, 20-б (данный адрес указан в ЕГРЮЛ), возвращены они в связи с истечением срока хранения. Таким образом, ответчик проявил процессуальную недобросовестность, уклоняясь от получения судебных определений.

Апелляционный суд не находит оснований для установления иных обстоятельств взаимодействия сторон, отличных от установленных судом первой станции.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 августа 2010 г. по делу N А53-6955/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г.ЛОМИДЗЕ

Судьи

М.В.ИЛЬИНА

Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ